浅析农村房屋买卖过程中的相关法律问题

　　近年来，随着我国社会主义新农村的建设和城市化进程的加快，农村房屋的流转日益增多，并随着民房拆迁补偿的剧增，由此引发的农村房屋买卖纠纷也随之增加，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱，尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异，本文试从法律应用层面上提出解决农村房屋买卖法律适用问题的个人见解。

　　一、现有对农村房屋买卖的相关法律及规范性文件的规定

　　(一)《物权法》第十三章对宅基地使用权作了明确规定：

　　第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

　　第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

　　(二)《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

　　农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　(三)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　(四)1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(以下简称通知)的第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。(第二款)农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　(五)1982年1月7日《国务院批转<第二次全国农村房屋建设工作会议纪要>的通知》明确规定：“……社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。”

　　二、农村房屋买卖合同效力的认定

　　(一)农村房屋买卖合同的效力问题共涉及三种情况

　　1、无权处分房屋的人签订的买卖合同。对这一问题的认识基本不存在差异，均认为无权处分人签订的房屋买卖合同，房屋所有权人不予追认的，房屋买卖合同无效，双方当事人应当返还房屋和价款。

　　2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力。对于这一问题，存在两种观点：一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件，房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。其法律依据是《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条的规定：“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。”另一种观点认为，房屋是否过户不影响房屋买卖合同的效力，理由是：依法成立的合同，自成立时生效。自愿订立买卖房屋协议，协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。手续的办理与否不影响买卖房屋协议的效力。

　　3、关于农村房屋出卖给城镇居民的房屋买卖合同是否有效的问题。这一问题存在较大的分歧。一种观点认为违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同，农村房屋不得出卖给市民，房屋买卖合同无效。其依据主要是《土地管理法规定》的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;和国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售”;另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。

　　(二) 对农村房屋买卖合同效力案件的一些看法

　　判断合同的效力，应当以合同法规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同，欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。我国合同法规定的合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，具备相应的权限。无民事行为能力人订立的合同无效，限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力状况不符的合同，其法定代理人不予追认的无效;无处分权的人订立的合同，权利人不予追认的无效;无代理人权的人订立的合同，被代理人不予追认的无效;二是意思表示真实，因欺诈、胁迫而订立的合同为可撤销的合同，法院应根据受欺诈、胁迫方的请求撤销或者变更该合同;因重大误解而订立的合同，法院可根据任何一方当事人的请求撤销或者变更该合同;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效;以合法形式掩盖非法目的的合同无效;三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。因欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效;损害社会公共利益的合同无效;违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效;显失公平的合同，应根据当事人任何一方的请求予以变更或者撤销;四是形式上符合法律的要求或者当事人的约定，法律规定或者当事人约定必须采用特定形式，未采用特定形式的无效。根据上述标准,认为:

　　1、无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效。根据合同法规定，没有处分权的人订立的处分财产的合同，只有经权利人追认或者无权处分人事后取得了所有权的，合同才有效，权利人不予追认的，合同无效。

　　2、房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理房屋过户登记不影响房屋买卖合同的效力，只要房屋买卖合同符合合同的有效要件，合同即有效。登记是土地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响已成立的房屋买卖合同的效力。

　　3、农村房屋出售给城镇居民的房屋买卖合同，我国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但国务院办公厅早在1999年就在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第二款就作出了：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的明文政策规定;2004 年11 月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定。从这些政策性规定来看，国家为了维护农村集体土地秩序，是一向严厉禁止城镇居民购买农村房屋的。由此可见，城镇居民是排除在该合同适格主体之外的。因此，对这类合同，因违反国家政策而应认定为无效合同，适用《合同法》无效合同的处理规则进行处理。

　　三、对今后解决此类问题的一点建议

　　土地问题是涉及到广大农民切身利益和安身立命之本的根本问题，为了能够彻底解决在审判实践中因为对法律理解上的分歧导致同案不同审判情况发生，最有效的方法是由全国人民代表大会及其常委会以立法的形式对农村宅基地以及农村房屋的产权归属以及产权流转作出明确规定，从而有利于法院生效判决的执行，从根本上解决政出多门的问题。在全国人民代表大会及其常委会作出法律规定之前，建议由国务院制订相应的行政法规也不失为规范统一全国各地不同做法的权宜方法。