退房先抠死合同条款房产专业律师为购房者支招

上周，关于购房者退房的报道引起了广大读者的高度关注。四川泰合泰律师事务所向飞律师、中豪律师事务所四川分所蒲建东律师解答了购房者心中的疑问。其中，面积误差、质量问题和商铺的用途变化是引起退房的几个主要原因。
　　
　　　　条件9种情况可退房
　　
　　　　李小姐：在遇到哪些情况时，购房者有权申请退房呢？
　　
　　　　向律师：《商品房销售管理办法》和去年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了9种情况可退房：
　　
　　　　1）实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
　　
　　　　2）开发商变更规划、设计，影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的。
　　
　　　　3）开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
　　
　　　　4）购房者申请未批准，合同双方对付款方式不能另行协商一致的。
　　
　　　　5）因开发商原因导致购房人在合同约定期限内无法得到产权证。
　　
　　　　6）开发商缺少有效证件，导致合同无效；如预售未取得商品房预售许可证的房屋等。
　　
　　　　7）开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
　　
　　　　8）开发商在出售房屋之前把所售房屋抵押，在销售时未说明；或开发商一房二卖。
　　
　　　　9）合同中约定的其他退房条件出现时。
　　
　　　　但是，发生上述1至5项情况时，要求购房者与开发商在合同中没有相反约定；而6至8项除非在起诉时相关情况已经弥补，否则当事人都可以退房。所以，在签订购房合同时，购房者一定要小心、小心、再小心，避免由于签订合同时不慎可能导致放弃法律赋予的权利的情况发生。
　　　　
　　　　合同不可作相反约定
　　
　　　　王女士：2002年5月，我购买了一套商品房，与开发商约定面积误差在3％以外时合同继续履行，双方按实际面积结算。可交房后，房屋实际面积误差较大，已无法实现我购买的目的，打算退房。但是开发商以合同中有明确约定为由，不予理会。请问我应该怎么办？
　　
　　　　向律师：原本王女士处于非常有利的位置，然而由于合同中有与法律规定的退房情况相反的约定，就无法得到法律的支持。所以我要提醒购房者，在签订购房合同时，一定要注意以下三点：对法律规定的退房情况，不要在合同中作相反约定；对自身非常关心的问题，一定要在购房合同补充协议中约定出现问题时的退房权利。如，购房者特别关注小区内游泳池，通常情况游泳池修建的位置、大小并不构成退房条件，但如果通过合同特别约定，就可以将此作为退房条件；如果对于购房的相关法律法规不了解，可以请律师陪同购房。
　　
　　　　黄女士：在购买开发商的房屋时，开发商在合同中约定“本合同签订后，之前的楼书、广告等不作为交房依据。”这是否与法律相违背，是否有效？
　　
　　　　向律师：按照去年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料涉及房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。但是该条规定为任意性规定，如果双方在合同中有明确约定，应当按照双方约定。因此，该条约定应当有效。
　　
　　　　索赔退房以后可要求
　　
　　　　张先生：退房后，购房者可以要求赔偿吗？
　　
　　　　向律师：购房者能否要求赔偿，主要取决于退房原因。如果是因第6和8项原因导致的退房，购房者可以要求不超过购房款一倍的赔偿。而其他的退房原因，则可以主张同期的利息损失。
　　
　　　　不过，很多希望退房的消费者都认为退房时法律规定的赔偿远远不能达到他们的要求。一位准备退房的李先生称：“我在2002年10月购买了一套位于二环路外侧的商品房，每平方米单价2300元。现在因房屋出现质量问题，开发商同意我退房。可是，开发商只按照当时我购房的价格和我结算，同时赔偿我同期的利息损失。但是在这个区域目前商品房的均价都在3000元/平方米，开发商退的购房款加上赔偿的利息，根本不能在同区域购买一套面积差不多的房屋。所以我至今还和开发商就赔偿问题纠缠不休。”
　　
　　　　买铺对待承诺要谨慎
　　
　　　　李小姐：一个朋友在青石桥附近购买了个铺面，当时想做为卖狗的店铺，开发商也承诺可以卖狗，后来也租给了卖狗的商家，可现在这个地方不能卖狗了。这种情况下开发商是否构成欺诈，购房者能不能选择退房？
　　
　　　　向律师：第一，对于开发商是否构成欺诈，要看卖狗的承诺是否在承诺之初就不成立，如果开发商作出承诺时，该处允许卖狗，但是后来市政管理发生变化，则不能认定开发商的承诺属于欺诈。第二，能否退房，要看双方是否将房屋购买用途约定在合同中，如果购房者与开发商之间签订为普通的商品房买卖合同，购房者很难举证证明购买房屋的用途为卖狗的店铺。
　　
　　　　张先生：我购买了一套商铺，当时开发商承诺可以做餐饮，我也将商铺出租给他人做了一年多的餐饮。但现在规划局出台规定，所有楼上是住宅的铺面都不能做餐饮。请问我能不能要求退房？
　　
　　　　向律师：从你介绍的情况看，开发商在作出承诺时该房屋是可以做餐饮的，事后政府相关规定发生变化，不能认为是开发商的过错。因此，如果双方在合同中没有明确约定，退房要求不符合法律规定，不能选择退房。