购房流程第六步：保险与公正

◆ 房产保险的品种

　　房屋保险　

　　属家庭财产保险范畴，主要保障火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。房屋保险一般由屋主或住户投保，保险费率为0.1－0.2%，发生损失时，保险公司按房屋的实际价值计算赔偿，但以不超过保险金额为限。

　　财产保险　

　　属于财产保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。

　　商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。

　　自购公房保险，是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。 两种保险的责任相同，因自然灾害而造成的保险财产损毁以及为防止灾害蔓延或因抢救、保护等必要措施而造成的保险财产的损失。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内材料等财产。保险期一般为一年，可续保。保险费由双方按规定约定。

　　房地产责任保险　

　　在这里主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产公众责任保险。它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。

　　房地产人身保险　

　　房地产人身保险主要是指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。

　　个人住房按揭保险　

　　\"个人住房按揭保险\"与前述的家庭财产保险在保险内容方面无多大区别，它主要通过抵押条款规定了抵押人在保险期内的权利和义务。\"个人住房按揭保险\"保险期限与期限一致，并要求抵押人在投保时一次性缴清保险费。

　　建筑工程保险　

　　适用于各类民用、工业用和公共事业用的土木工程项目，如住宅、、宾馆商店等的建筑工程。其保障范围不仅包括自然灾害、意外事故、外来原因和人为过失造成的工程项目本身的物质财产的损失，还可根据需要附加投保与工程直接相关的意外事故所引起的第三者财产损失或人身伤亡。 建筑工程保险可由房地产开发商或承保商投保，保险费率一般在0.12%－0.28%之间。如需投保第三者责任险，则需另行加收。

　　◆ 房产保险两大热点

　　房产保险的赔款接受人

　　有贷款经历的读者应该知道，在您与银行签定住房抵押贷款合同的同时，还要签定一份保险合同。这就意味着，在贷款期间，由于房屋的抵押权人是贷款银行，因此房屋保险的第一赔款接受人，即第一受益人就是银行。当事故发生，保险公司按合同赔偿时，首先要支付贷款购房人欠贷款银行的贷款本息及相关费用部分，赔款剩余部分才支付给购房人，贷款购房人实际上是第二赔款接受人，即第二受益人。随着贷款购房人还款成数的提高，其受益程度也随之提高。

　　保险费计算方式

　　一、现房的保险费计算方式。

　　总保险费=保险金额×年保险费率×缴费系数

　　其中，保险金额为购房总价款；基本险费率为0.8‰；附加地震险费率为0.2‰；

　　缴费系数根据不同的贷款年限确定，实际上是贴现系数。

　　二、期房的保险费计算方式

　　期房保险费计收一般从入住日到贷款结束日发生的费用。

　　由于保险费是在贷款发放时提前交纳的，在保险生效前将扣除在此段时间产生的利息(一年以上期房按照一年定期存款利率计算，一年以内期房期的按照活期存款利率计算)，就是说，购房人不会因为在贷款发放日提前交纳保险费而产生任何利息上的损失。


　　◆ 保险机构及房产保险条款

　　中国人民保险公司个人抵押贷款房屋保险条款

　　总则

　　第一条凡符合中国人民银行（个人住房贷款管理办法）有关规定，同意以房屋（有合法所有权，且按抗震设防标准建造）作为抵押物后，向商业银行申请住房抵押贷款（抵押合同必须合法有效）购买的自用住房，可参加本保险。被保险人购房后因装修、改造或其它原因购置的附置于房屋的有关财产和其它室内财产；不属于本保险标的范围。

　　保险责任

　　第二条由于下列原因造成保险标的的直接损失，保险人依照本条款约定负责赔偿：

　　l、火灾、爆炸。

　　2‘暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷。

　　3、空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。第三条在发生保险事故时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取合理的、必要的措施而造成保险标的损失，保险人也负责赔偿。第四条保险事故发生后，被保险人为防止或者减少保险标的损失所支付的必要的、合理的费用，由保险人承担。

　　责任免除

　　第五条由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿；

　　l、战争、类似战争行为，军事行动，武装冲突，罢工、暴动、民众骚乱。

　　2‘孩子辐射或各种污染。 3、由于行政行为或执法行为所致的损失。

　　4‘保险房屋因设计错误、原材料缺陷、施工、安装装修不善等非第二条列明的原因以及自然损耗、折旧、正常维修造成的损失或引起的费用。

　　5、地覆或地震次生原因所造成的一切损失。

　　6‘被保险人或其家庭成员的故意行为。

　　7、保险标的遭受保险事故引起的备种间接损失。

　　8、其它不属于本保险责任范围内的损失和费用。

　　保险期限与保险费

　　第六条保险期限为自约定起保日本时起至被保险人按照（抵押贷款合同）规定清偿全部贷款本息日24时止。

　　第六条保险费为保险金额X保险费率X保险期限。

　　保险金额与保险价值

　　第八条保险标的的保险金额由被保险人自行确定，可以是成本价、商品价，也可以是评估价等。保险价值为出险时保险标的实际价值。

　　被保险人义务

　　第九条申请投保时，被保险人应就保险标的或有关惰况履行如实告知义务。

　　第十条投保人必须在本合同生效前一次性交清全部保险费。

　　第十一条被保险人应当遵照国家有关消防、安?全方面的各项规定，维护保险标的的安全。

　　第十二条根据保险人的要求提供索赔依据的所有证明文件、资料和单据。

　　第十三条保险标的遭受损失时，被保险人应当积极抢救，使损失减少至最低程度，同
　　时保护现场，并立即通知保险人，协助查勘。

　　第十四条被保险人如不履行以上约定的各项义务之一，保险人有权拒绝赔偿，或终止本合同。

　　赔偿处理

　　第十五条保险事故发生后，保险人按以下方式计算赔偿金额：

　　l、全部损失

　　保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限；保险金额低于保险价值时，按

　　保险金额赔偿。

　　2、部分损失：

　　保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算；保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算；但最高赔偿金额不超过保险金额。

　　第十六条遭受部分损失经保险人赔偿后，当年保险年度的有效保险金额应相应减少，有效保险金额为原保险金额减去赔偿金额后的余额，如被保险人要求恢复当年原保险金额时应补交相应保险费，由保险人出具批单批注。至下个保险年度始则自动恢复到原保险金额。

　　第十七条保险标的遭受全部损失经保险人赔偿后，本保险责任终止，保险人按下个保险年度始计算退还未到期保险费。

　　第十八条发生保险事故时，被保险人所支付的必要、合理的施救费用的赔偿金额在保险标的损失以外另行计算，最高不超过保险金额的数额；苦受损保险标的按比例赔偿
　　时，则该项费用也按与房屋损失赔款相同的比例赔偿。

　　第十九条因第三者对保险标的的损害而适成保险事故的，如果被保险人提出索赔请求，保险人可以按本条款规定先予赔偿；但被保险人必须将追偿权利转让给保险人，并协助保险人共同向第三者追偿。

　　第二十条若本保险单所保房屋存在重复保险时，保险入仅负按比例分摊损失的责任。

　　其他事项

　　第二十一条被保险人与保险人之间因本保险事宜发生争议，争议解决方式由当事入根据台同约定

　　从下列两种方式中选择一种

　　《－）因履行本合同发生的争议；由当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁；

　　（二）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。

　　第二十二条凡涉及本合同的约定均采用书面形式

　　◆ 公正

　　房产公证如何办理

　　一般要提供下列证件和材料：

　　1、 当事人和共有人的身份证、户口薄、护照等；法人代表的身份证明、营业执照等；

　　2、 涉及房产开发的，提交土地使用权证明、国家有关机关核发的建设工程规划许可证、建设工程许可证等；

　　3、 涉及房地产预售、销售的，提交房地产预售、销售许可证；

　　4、 涉及房地产权属转移的，提交房地产所有权证明；

　　5、 涉及房地产担保的，提交房地产所有权及使用权证明；

　　6、 涉及房产共有人的，提供共有人的书面意见书等。

　　当事人在申办房产公证时，应根据国家的法律、法规和当地法规、政策，并按照公证人员的要求提供与公证事项有关的其他证明材料。

　　公证在房地产交易有哪些作用　

　　消费者在购买房屋时，除了对地段、楼层、朝向及煤气、暖气等设施是 否齐备等关心外，还要对能否拥有产权，能否顺利履行合同，合同条款是否 齐全等加以重视。但是作为购房者个人要想掌握这些情况相当困难，通过向 公证处提出申请则能得到解决。

　　另外，在房地产市场中，对于内销房、外销房、现房、期房有着不同的 买卖特点，有着不同的政策，公证可以维护买卖双方的合法权益。公证处依 法出具的公证书，只要其本身没有错误，就具有法律效力，可成为诉讼中直 接采用的证据之一。经公证机关证明有强制执行的债权文书，当事人还可以 向人民法院申请执行。

　　房产事务哪些需要公证　

　　房产事务公证是公证机构的传统业务，在加强、完善地产管理，稳定房产市场秩序，预防房产纠纷，减少房产诉讼，保护国家、集体和公民的合法权益，促进房地产事业的改革和发展等方面发挥了重要作用。

　　房产公证内容广泛，包括：房产买卖、租赁、抵押、继承、赠与、商品房预售、产权转让、房产互换、房屋拆迁（补偿、安置）协议公证等。近几年来，一些公证处还开办了单位住房分配公证、房改房转让公证等新业务。

　　根据司法部与建设部联合下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定：（1）继承、赠与房产，当事人应当先办理继承、赠与公证，然后持公证书和有关契证到房地产管理部门办理房产所有权转移登记手续。（2）遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。（3）涉外及涉港澳台的房产所有权转移行为，必须办理公证，然后由房地产管理部门办理房产登记等行政手续。（4）各地房地产管理机关与司法公证机关可以根据本地情况，制定本地其他房产事项必须公证的规定。此外，国家、地方在一系列法律、法规、规章中规定，涉及房屋产权变更、形态改变、处理涉外及涉港澳台房产的法律行为、事实必须办理公证。如国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁中的补偿、安置协议可以办理公证。代管房屋、有产权纠纷的房屋、在规定期限内抵押人与抵押权人达不成新的抵押协议的房屋的拆迁，应当由公证机关办理证据保全。《城镇房屋所有权登记处暂行办法》规定，委托他人代办房屋所有权登记的，登记机关认为有必要时，委托书须经公证机关公证。一些地方法规中规定，私有房屋的继承、赠与、析产、买卖、转让、抵押、租赁，商品房和住房制度改革中职工住房的预售、买卖、抵押、转让、继承、赠与、互换等，应当办理公证。