购买二手房要注意的问题

　　

“二手房”通常是指再次买卖交易的住房。个人购房单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。

由于二手房自身的特点和与新房子没的交易方式。有许多购买时应该考虑的因素往往被购买人忽视了。购买“二手房”上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难的多，为此，记者咨询了有关专家。专家提醒，购买二手房要注意以下问题

房屋产权

在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)，共有产权，产权不清，无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房子是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权证的真实性。

房屋结构

二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差，因此购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代，建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致，房屋布局是否合理，设施设施是否齐全，完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭，改建造成主体结构损坏隐患的情况。

另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点。如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。

周边环境和设施，设备

随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施，设施的要求也越来越高，旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源如噪音，有害气体，水污染，垃圾等。另外还有房屋周边环境，小区安全保卫，卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施，设备的考察主要有：水质，水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌，速度和管理方式，是否安全，便捷，并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。

总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房本想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来烦恼。

物业管理

不要只看房子还要看物管，对于购买二手房的普通人来说，常常把关注的焦点放在了房子本身上，却忽视了物业管理，费用以及人住后与自身利益息息相关的环节。要想在购房的居住中获得满意的生活品质，良好的物业管理是必不可少的。某些二手商品房社区的业主与物业公司之间矛看重重量，纠纷时常发生。这都会对购房人入住后的生活产生不良的影响。睚此，在购买二手房时，还要切实考虑自己的经济承受能力做到既买得起，又住得起。

看眼前，还要看将来

广大购买二手房的消费者在购房时通常都会将眼前的各种问题考虑得很周全。但对今后的许多事情就考虑得不是很全面了，某些小区目前的交通出行条件不理想，但也许一两年后交通设施就会完善；面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，不妨就购买下来。

再比如，某个购买二手房的家庭目前老人身体健康，但随着岁月的推移，几年后，看病取药会成为家常便饭，这样的家庭在购买二手房时，就要对周边的医疗条件和医院的设置进行周密的考虑。此外。有些购房者购买二手房是为了阶段性居住。将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远一些才行。

购买二手房如何借助中介

二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得有为重要。

首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司，要亲自到中介机构办公场所进行考察。同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿提交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。

中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价显得非常困难。因此，要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值。

另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。

当然选好了中介，在购买时，对房屋的交易过程也要注意：

购买时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起的纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例即便在法律制度比较健全的城市也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定缴纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证），切不可因小失大。只有这样，才能买到放心合适的房子。

二手房买卖合同约定应明确

二手房的买卖合同虽然无需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权力保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生，及时发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。

房屋支付后，双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项（如维修基金更名、户口迁出等）无法按期完成时，更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履行。

对于户口问题，按照通常的交易习惯，买方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类问题，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。(BJF05/谭杰）