关于物业服务费的调整研究

武汉盛和陆鹞物业管理有限责任公司 钟金和

物业服务费的调整，如果前期物业公司未能与开发商根据楼盘的价格定位作出长远定价，物业公司接受临时委托服务后，2至3年内按原来的定价运行，基本上正常运营，但随着社会的发展、人们的经济收入增加、文化品味的提高，对物业公司提供的服务内容、水准的要求也会提高。业主也会有新的服务等级要求，此时物业公司为了继续经营这个楼盘，就要增加投入、改善硬件设施，提高在职人员的专业管理服务技能，这些都离不开资金。

做为物业管理服务公司，主要的收入来自物业的综合服务费，调整前的价格，让业主在享受服务同时形成了消费习惯，要想改变现状，提高收费标准，对已成型的消费模式的业主来说是一次很大的震动，并且难以接受，这样就给物业公司的正常经营带来了很大的问题。

因为随着业主入住的时间越长，开发商遗留问题会更加凸现，例1，地下管网在施工过程中压破，经过几年的使用破损处逐渐的被泥沙灌满，在地底下形成一个浆化了的污粪池，污水被土壤吸收，粪便溶合的泥土形成浆糊状的大坑，路面的水泥板与地基形成空鼓，久而久之将会出现塌陷。例2，2000年以前建造的房屋，上水为镀锌管，下水为铸铁管，门栋阀门（或主进水阀门）的总阀芯均为钢质材料，使用过几年后，随着新型建筑材料的产生，（如：PC、PVC、PPR、陶瓷芯螺杆阀门、不锈钢蝶阀等），使原有的建筑材料迅速退出市场。这样就给物业公司的维修带来很大的困难，有时因为材质的性能不同对接容易产生渗漏。例如：一栋楼房1至6楼均为铸铁下水管，由于下水管均设在在卫生间，而卫生间经过多年在里面洗衣、冲澡、泼水等使铸铁管与卫生间地面的接触部分锈蚀洞穿，楼上排污时粪便外溢。业主向物业报修，经现场勘验无法打箍，只能更换，如果更换问题就来了，必须从一楼至六整体更换，大便器下的横卧管也得全换，这样一来卫生间要破水泥面，移开大便器，让横卧管与主下水管对接（材质相同），这样才能解决渗漏问题。

这个事例说明遗留问题会严重的增加运营成本，而这个成本又不能克服。（原因是主下水属于公用、共用部分）

随着住房的老化、旧建筑材料的退市，维修越来越困难，费用越来越高，适当调整物业服务费迫在眼前。

收费标准、服务等级与水准是对等的，如果小区处在一个新旧交替、服务水准提高、收费标准还处在原水平。这样就制约了物业公司的发展。如果物业公司想发展势必要进行物业费的调整，然而调整物业费谈何容易？其一，多年来由工厂大包大揽的房屋维修福利已形成的消费观念难以改变，其二，对公用共用部分的界定模糊不清，例如：门栋门从使用用途上应为公用、共用，但购房时合作社将其列为专用部分，且业主支付了费用，界定为私有财产，现在门栋门坏了，物业没有专用费用维修，业主也不愿出钱维修，物业无奈、业主埋怨，最终导致不缴物业费。

这些矛盾的解决，只能追朔到开发商前期委托物业服务时，让物业公司自主按经济规律办事，实地考察小区，弄清情况，搞明白哪一块还带有行政福利补贴，认真分析这一块将来在物业管理服务中，能否按经济规律办事、能否写进委托服务合同，并能正常履行合同？这一点尤为重要。

第二种情况是通过招、投标，合法接受物业管理服务委托，合同上明示双方的权利和义务，界定委托服务年限，在合同存续期间物业公司可以判断受托服务内容与收费标准是否相符？若物业公司调研判断失误，亏损经营责不在他人，理应承担亏损义务、或被市场淘汰。

目前陆鹞物业公司的运作，介于以上两种经济模式，一方面工厂由合作建房派生出来市场经济的住房格局，一方面，物业公司依法按市场运营合法成立自负盈亏的经济实体，面对合作建房这个怪胎，物业既不能以行政福利的手段让其生存，也不能以市场经营手段让其存活，所以就原大型国有企业发展的房改情况看，类似的尴尬经营多有存在，既不利于物业公司的发展壮大，也不利于业主享受更好的服务。

以上是本人对关于物业费调整的拙见，不科学、不全面，请同行指出。