《劳动合同法》对物业服务行业的影响及对策

 

　　二00八年一月一日起施行的《劳动合同法》，作为一部保障我国社会劳动关系和谐稳定的法律，其颁布实施对各行各业用工产生了重大影响，对物业服务这一劳动密集型的微利行业影响尤甚!

　　《劳动合同法》的实施，使物业服务行业承受着比其它行业更大的影响与冲击，很多物业企业正面临着巨大挑战。其影响主要表现在以下几个方面：

　　其一、就武汉市物业企业在《劳动合同法》实施之前的现实状况而言，企业与职工签订书面劳动合同的比例很低。物业企业没有为那些未签订劳动合同的员工缴纳社会养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险五项强制性保险费用，更别提为员工缴纳还未强制性执行的住房公积金。《劳动合同法》规定：用人单位必须与劳动者签订书面劳动合同，为劳动者缴纳各项社会保险费用，如用人单位违法，将承担向劳动者每月支付两倍工资、补缴社会保险费用和高额滞纳金、支付经济补偿金、赔偿金的责任。初步估算，如企业按规定缴纳五项保险费用，每位员工每年至少增加 5000余元的费用。

　　因物业服务行业的行业特点，操作层保安、保洁人员工作时间大大超过我国法定的职工月度工作时数为166.7小时的标准。根据《劳动合同法》第三十一条规定：用人单位应当严格执行劳动定额标准，不得强迫或者变相强迫劳动者加班。用人单位安排加班的，应当按照国家有关规定向劳动者支付加班费。因此，如果多数物业企业仍按照现行工作时间实施，则物业企业至少应为操作层保安、保洁人员每月增加加班工资。

　　2、 劳动用工法律环境更加严格，企业用工的法律风险加大。

　　3 、企业经营管理的规范化、标准化要求程度更高。

　　企业内部规章制度必须经过民主程序并告知员工，在《劳动合同法》总则中明确规定：“用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讲座，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。”

　　二、物业服务企业的对策

　　虽然存在以上诸多困难和问题，但是企业要正确面对《劳动合同法》的实施，要用积极的心态研究实施措施。

　　2、全面掌握法律精神，完善企业自身管理。

　　制定一套规范的关于招聘、试用、解除劳动合同、离职的人事管理流程。例如在员工招聘录用环节，对员工的资格审查和档案审查应严格控制，要求员工出具健康证明，尤其是对一些年龄较大，从事体力劳动岗位的员工，一定要确保招聘员工身体健康，避免在用工过程中出现疾病纠纷;在招聘过程中可要求应聘者填写应聘履历表，并对其真实性以及自身主体资格的合法性进行承诺，从而避免日后的劳动纠纷。员工辞职或被解雇，一定按照公司规定的程序办理工作交接手续。

　　物业企业内部应建立全面的、有效的、规范的制度体系，包括各类管理制度、岗位说明书、员工手册和业务操作手册，涵盖所有工作事项涉及到的标准和规范，明确各类条款鉴定方法，利用制度量化员工工作中的各种行为，达到定岗、定薪、定责，并与劳动合同的履行、终止、解除有机地结合起来。例如法定限度范围内的加班申请制度，签订培训协议等，可有效减少纠纷，减轻企业负担。

　　企业应在同行业劳动报酬标准基础上，综合考量企业的规模、实力等因素，制订合理的劳动报酬体系。劳动报酬的提高并不意味着企业盈利的减少，反而可以因此激励员工，提高员工工作效率，带来更多收益，形成一种良性循环。同时，应该合理设置人员岗位，把员工安排在最合适的岗位上，实现人力资源的最佳配置，将大大提高劳动效率。

　　物业服务行业员工流失率大的根本原因在于企业对员工的成长缺乏合理的提升，使员工看不到发展的前途和希望，长期处于固定的工作岗位容易产生倦怠。企业要有效规避这一问题，必须强化员工培训和职业生涯设计，提高员工对企业的归属感和忠诚感。

　　《劳动合同法》规定：“用人单位应当将直接涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示，或者告知劳动者。”不少企业往往采取开会宣读的方式公布制度，或者在公共场所张贴，但都不能保证每个员工都知晓公司的公示内容。企业可以采用签收表或者培训签名方式作为证明;执行末位淘汰制度的企业，要求在流程或者证据方面更加严谨，《劳动合同法》明确要求在淘汰员工时必须提供进一步的证据，证明员工不能达到预期目标。

　　物业行业是劳动密集型行业，《劳动合同法》实施后，人工费用增加，加大了企业的经营成本。物业企业应增加技术设备设施，例如，安防监控智能系统、停车场收费系统、内部办公系统等，减少低技术含量工作人员，逐步降低企业人力成本，从而达到减少劳动纠纷，减轻企业人力成本所带来的压力。

　　目前市场上保安服务、保洁服务、电梯服务等专业公司已初具规模，物业企业可以将一些操作层面上的非核心业务进行外包，物业企业只需制定合理的标准和完善的制度，加强监管力度，在保证服务质量的同时，既可降低人力成本，又可以在用工方面避免许多不利因素，大大节省了精力。

　　由于长期缺乏正面的宣传和引导，使得广大业主对物业服务出现了许多认识上的偏差。当前业主以各种理由(不管属不属于物业企业责任)不缴纳服务费的现象十分严重，增加了物业企业的维权成本，导致了物业企业生存环境不断恶化。物业行业政府管理部门应做好正确的舆论宣传和指导，培养业主对物业服务的消费意识。

　　税收作为国家宏观调控的工具，应调节各种利益主体之间的经济关系，目前，物业企业正面临生死存亡的困境，政府应考虑出台物业企业的税收减免政策，通过税收政策宏观调控缓解企业和社会的压力。《劳动合同法》实施后，对企业造成的经营压力和管理压力都要求物业企业必须从经营管理上进行整体、全面的思考。加强企业管理，最大限度降低成本，进行企业内部项目重组，逐步放弃赢利能力不高的项目，向管理要效益;提高物业服务水平，向服务要效益;加强市场开拓能力，逐步引进高端项目，向市场要效益;政府加强调控和引导，向支持要效益。社会在进步，行业在发展，物业服务行业的从业人员必须与时俱进，相信在社会逐步发展、法制逐步完善、市场逐步规范的环境下，物业服务行业的前景也必将是一片光明!