物业纠纷的制度化解决之道

10月18日，德林园小区物业诉小区业主一案在大兴区红星人民法庭开庭审理。当天，德林园小区近百名业主赶往法院旁听，声援2名被告业主。在众多的物业公司与小区业主的纠纷、诉讼当中，德林园小区一案既非最大亦非最新，但反映出的物业公司与业主之间的矛盾却具有相当的普遍性。因此，本报邀请有关专家一起对我国物业管理制度中的有关问题进行讨论。

拒缴物业费不应作为维权方式

案件回放

德林园小区2004年6月开始入住，目前有603户业主。小区由开发商选定的前期物业管理公司——北京博爱物业管理有限公司（以下简称“博爱物业”）进行物业管理。该小区至今尚未成立业主委员会。

按照德林园小区前期物业管理合同的约定，小区的物业管理费为每月1元/平方米。本案中，原告博爱物业管理公司要求被告业主吴女士和付女士缴纳拖欠的物业费、供暖（冷）费和生活热水费等。

对此，两名被告业主表示，之所以不缴纳物业费，是因为物业公司严重违约在先。两名被告业主以物业公司违约在先、管理不善为由提出抗辩，同时以物业管理质价不符为据提起反诉，要求物业公司降低从入住至今的物业收费标准。

主持人：根据《物业管理条例》，业主有监督物业管理公司的权利，也有缴纳物业费的义务。业主认为物业服务有问题时，是否可以采取拒缴物业费的方式来维权？

金锦萍：物业管理合同的主体，一方是物业管理公司，一方是业主团体。物业管理合同是由业主团体签的，其结果应由业主团体承担，维权也应通过业主团体来进行。依据所签订的物业管理合同，业主如果认为物业服务质价不符，可以通过法律途径要求物业公司返还。但如果采取不缴纳物业费的方式，其实是损害了其他业主的利益，对其他缴费的业主是不公平的。

孟宪生：缴纳物业费或者准确地讲应叫做分摊物业费是业主的公约义务，同时也是法定义务。按照物权法理论，共有人分享权利的同时，应当分担义务。按照合同法理论，委托合同应当先付费用。总之，业主用拒绝交物业费的方式抗辩，于法于理都是不可取的。

舒可心：对于共有产权，拒缴物业费这种先履行抗辩权是业主大会的权利，单个业主处在业主群体之中，不能行使全体业主的权利。单个业主认为物业服务有问题，可以选择自己去法院，去维护自己的那份权利而不能拒缴物业费。

封波：物业费怎么交，是否拒交，只能由业主大会决定，授权业主委员会来执行，这是其一。其二，业主拒绝缴纳物业费会导致很多连锁反应，比如物业公司服务质量下降。这会伤害到其他业主的利益，对缴费业主来说是不公平的。

主持人：按照现行法律规定，业主对物业服务不满意，可以通过业主委员会与物业管理公司协商，或者选聘新的物业管理公司，但在业主委员会尚未成立的情况下，单个业主在不满意物业管理公司服务时应如何维护自己的权利？

孟宪生：业主的权利体现在物业管理的层面，就是共同管理权，只有通过业主大会才能行使。业主要行使物业共同管理权，就应当召开业主大会，成立业主委员会。

舒可心：即使业主委员会没有成立，也并不影响业主维权。在物业管理关系中，与物业管理公司协商的主体不只是业主委员会。业主委员会可以，居委会可以，德高望众的人可以，普通业主也可以。没有召开业主大会会议，不等于没有业主大会，业主大会从有业主起就一直存在。整个物业小区是共有财产，其所有人是业主大会。但是作为单个业主，不能擅自替其他业主主张权利。单个业主维权，只能维护自己的那份权利，无论如何无权行使集体的抗辩权。

开发遗留问题不由物业公司承担

案件回放

博爱物业经理杨先生强调，许多开发商遗留的问题没有解决，而这些并不在物业管理的范围内，物业公司只能是进行协调。对此，被告业主付女士认为，开发商和博爱物业关系很密切，应当承担相应责任。

主持人：本案被告认为开发商与前期物业公司关系很紧密。在法律上，开发商与前期物业管理公司是怎样一种关系？前期物业公司是否需要对开发商的遗留问题承担责任？

金锦萍：从法律上讲，开发商与前期物业管理公司是两个独立的法人。我国《物业管理条例》第24条规定了“建管分离”原则，要求住宅物业建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，以防止开发商与前期物业管理公司关系过于紧密。

根据我国《物业管理条例》第28条的规定，物业管理公司在承接物业时，对物业共用部分、共用设施设备有查验的义务。对于开发商遗留下来的一些房屋质量问题，如果是业主专有部分内的问题，业主不能找物业公司，因为对于专有部分，验收义务的主体是业主，而不是物业管理公司。而对于共用部分出现的问题，就需要看物业公司是否尽到了查验义务。如果一味地让物业管理公司为开发商遗留的问题买单，这对物业管理公司来说是不公平的。实践中，有的开发商撤离小区时，会委托物业管理企业处理遗留问题，但这种委托关系并不意味着开发商责任的转移。开发商的责任，最终应由开发商来承担。

孟宪生：不管开发商与物业管理公司的关系如何，如果物业公司与开发企业是不同的法人单位，就应当分别承担责任，除非另有担保协议。物业公司不应对开发企业交付房屋的质量瑕疵、权利瑕疵承担责任。但是，物业公司应当按照交接标准，履行公共设施、设备的检验责任，并将有关情况及时告知业主。

舒可心：开发商与前期物业管理公司的关系是委托关系。前期物业管理公司是否需要对开发商的遗留问题承担责任，取决于开发商与物业管理公司的合同。物业管理公司一方面根据与业主签订的物业管理合同维护业主的利益，另一方面，可以接受开发商的委托承担维修等责任，但维修费用不能从业主交的物业费里支出，因为这不是同一个法律关系。严格来说，业主与开发商是有利益冲突的，物业管理公司不能同时接受业主和开发商的委托，就像一个律师不能同时接受同案原告被告的委托一样，但目前我国相关法律中并没有对此的禁止性规定。

封波：开发商与业主签订的是购房合同，物业管理公司与业主签订的是物业管理服务合同，两个合同是相互独立的。不管开发商与前期物业管理公司是纯粹的委托雇佣关系还是投资关系，法人都是不同的，应独立承担责任。就目前来看，导致物业管理纠纷的大多数问题都是开发商遗留下来的一些房屋质量问题。属于开发商的问题，业主不找开发商而找物业管理公司承担责任，是没有法律依据的，也侵害了其他业主的利益。

不找物业找制度

案件回放

被告业主付女士在接受记者采访时表示，很多时候，他们维权感到很困惑。在现行制度下，开发商售房之后就撤走，前期物业公司与开发商又如亲兄弟一般，一些遗留问题不找物业应该找谁？她说，就德林园小区供暖供水的问题，开发商的承诺没有兑现，他们曾给开发商发过律师函，但杳无音讯。如果物业公司也撒手不管，业主的问题谁来解决？业主的权利怎样维护？

主持人：德林园事件被告业主表达了“不找物业找谁去”的困惑。从制度层面来说，您认为在开发商选聘前期物业公司，以及开发商与物业公司交接协调、开发商撤出方面，怎样才能更好地解决业主的这种困惑？

金锦萍：这同样涉及到物业管理公司与开发商的关系问题。虽然从法律上讲，他们是各自独立的法人，但由于现实中物业管理公司与开发企业存在千丝万缕的关系，容易导致业主混淆。实践中，房地产开发公司多以项目公司的形式出现，项目销售完成后，项目公司就撤离了，甚至注销了。这就存在一个问题，法律上应如何保障该项目公司责任义务的承担？我认为，可以通过法律的手段，要求开发企业留下一笔基金来处理遗留问题，或者通过法律明确开发项目公司权利义务的承受方，如投资成立项目公司的母公司负责。尽管开发项目公司与其母公司是两个独立的法人，但法律应该明确他们之间的权利义务承担关系，现行的法律在这点上有缺陷。

孟宪生：这种困惑其实不是物业管理制度的安排造成的，在房屋买卖合同履行中，业主有自己的权利。如果业主放弃自己的权利，法律不干涉。如果把相应的责任转嫁给物业公司，是没有法律根据的，也是不公平的。

主持人：通过这个案件，以及前段时间美丽园事件，在如何处理业主、业主委员会、物业管理公司、开发商四方关系方面，您有什么建议？

金锦萍：目前物业管理中很多的困惑往往不仅仅是法律问题，还包含非常多的非法律因素。我国由专业公司提供物业管理服务的时间并不长，物业管理关系中涉及到的业主、业主团体、业主委员会、物业管理公司、开发商甚至政府等各方主体处理类似问题的知识和经验都有所不足。我认为，物业管理相关法律应当明确业主团体的概念。同时，可以通过一定的方式培训业主，让业主认识到物业小区是大家共同的家园，在享受业主权利的同时，应承担起业主应尽的义务，积极参与到业主自治的活动中去。

孟宪生：应当明确，物权是人权的一部分。在强调私有财产保护的同时，必须给公共利益留下空间。否则，物业管理问题将会不断发生。

我建议建立一个以业主为主体，以物权为核心的物业管理制度体系，改变目前业主与物业公司的双核心体系。同时，建议建立物业管理基金制度，改变目前的分别支付物业费为统一支付物业管理佣金。改变现在物业管理中的委托合同制度为以业主为委托方及受益人、以物业管理公司为受托方的信托关系，在切实维护业主利益的同时，保证物业管理企业的合理收益。赋予业主委员会在物业管理事物中主体身份和地位，但是明确禁止业主委员会对共用设施、设备进行处分的权利。

封波：应当推行“业权”理念和制度，明晰业主、开发商、物业管理公司三者的责、权、利关系。“业权”制度主要涉及收入、成本和利益分配三个环节。物业管理公司经业主委员会授权，将物业小区共有产权部分的经营收益除去成本和物业管理公司的佣金后，以货币化的方式按照业主的产权比例返还业主，或者建议业主用此收益冲抵物业费。“业权”制度在首旅物业管理中运行得就非常成功。同时，还可以引入工程质量担保制度，由开发商向保险公司投保，当物业出现工程质量问题后，由物业管理公司协助联系施工责任单位，由施工单位负责处理。如果施工单位解决得不好，或者迟迟不予解决，便可以启动工程质量担保程序，由物业管理公司协调，由开发商投保的保险公司负责赔偿。

中国房地产报