房屋登记办法释义　第八条

 

　　第八条 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

　　【要旨】房屋土地权利一致原则。

　　【释义】本条是关于房屋所有权登记的权利主体和房屋占用范围内的土地使用权权利主体，在办理房屋登记时应当一致。

　　一、房地权利一致原则是我国法律的规定

　　土地和房屋权属的分离自古以来就是一个棘手的问题。罗马法采取“地上物属于土地”这一原则。这一原则虽然解决了土地和在该土地上的房屋权属分离而产生的问题，但是这是以损害在他人土地上建房者的利益为代价的。因此，在以后，法官开始承认在他人土地上所建的房屋，其所有权人可以获得与其他房屋所有权人几乎相同的权利，从而产生了罗马法上的地上权概念。其后，这一观念为德国、瑞士等国的民法所采用。例如，在德国，在地上权范围内建造的建筑物、构筑物及其附属设施被视为地上权的组成部分，在地上权消灭时，满足法定条件，建筑物、构筑物及其附属设施作为土地的添附，转归土地所有权人。我国是社会主义公有制国家，土地属于国家或集体所有，建筑物、构筑物及其附属设施的所有权具有相对独立性。建设用地使用权人依法取得国有土地的使用权后，就有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。房屋和土地虽然是不同的不动产，但是二者在客观上存在不可分割的联系。这种情况下，必须要特别规定“房地权利一致”的问题，避免出现“空中楼阁”的尴尬。

　　“房地权利一致”的原则在我国法律和实践中一直得到遵循。《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时的转让、抵押”，第六十一条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权书”。这些都是对房屋所有权登记和房屋占用范围内的土地使用权权利登记一致性原则的规定和体现。国家土地管理法规也对此做出了与之相适用的规定，如《土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记”。建设部有关规定也一直遵循这一原则。如《转让管理规定》第九条、第十一条、第十二条、第十三条进一步明确和细化了《城市房地产管理法》的这一原则。《权属登记管理办法》第六条直接规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”

　　《物权法》继续遵循这条原则。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押;以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”这些规定都体现了这一原则。

　　根据《物权法》、《城市房地产管理法》的规定，《办法》延续了《权属登记管理办法》的规定，继续明确办理房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

　　二、关于实践中比较常见的“租地建房”和合作建房问题

　　租地建房在我国解放前较为常见。建国后最高人民法院和财政部都曾经就利用租地建成的房屋产权问题做过批复。1989年，作为解决历史遗留问题的方法，建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见的通知》(建房字[1989]512号)规定，历史上遗留的“借地(或租地)建房不拆屋”的房产，凡过去已根据国家和省的有关规定作过产权处理的，按处理结果登记;未作过处理的，其契约内容符合法律政策规定的，按契约规定予以登记。这给租赁的土地上建设的房屋办理登记提供了一条出路。

　　但是，现实中民间大量的租地建房地情况是违法的，尤其是一些房地产开发企业以“以租代征”的方式取得土地变相进行房地产开发，形成了一些严重违法的房地产开发项目。对于这种类型“租地建房”的登记申请，登记机构要按照房地一致的原则严格进行把关，合乎法律规定的才能给予登记。有一种特别情况需要注意，根据《土地管理法实施条例》(1999年1月1日起施行)的规定：国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁以及国有土地使用权作价出资或人股，由此可见土地租赁也是土地有偿使用的一种方式。但这种情况下取得土地使用权，土地的出租方只能是国家，其于土地使用权出让的不同在于地价不是以土地出让金的方式一次性支付，而是以租金的方式按年支付。由于这种情形土地的使用人也取得了土地使用权，因此对其地上房屋进行登记没有违反“房地权利一致的原则”。

　　对于实践中大量存在的合作建房问题，通常是指一方出地，另一方或多方出资合作建设的房屋，待房屋竣工后，按照合作建房协议或合同中双方的约定，对合作建成的房屋进行分配。在实际操作过程中，由于土地使用权证系一方持有，导致在办理建设工程规划许可证、施工许可证等相关手续时，往往都是以持有土地使用权证的一方名义办理。对此，在申请办理房地产权属登记时，各地房地产登记部门做法不尽相同。一种是先由取得土地使用权证、建设工程规划许可证的一方申请办理房地产初始登记，然后再根据双方签订的合作建房协议或合同办理房地产转移登记;另一种则根据双方的合作建房协议或合同、土地使用权证、建设工程规划许可证等材料直接为合作双方办理房地产初始登记。按照房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，在为该类房屋办理权属登记时，登记机构应当把握以下原则：土地使用权证、建设工程规划许可证等办理初始登记的要件记载的主体必须一致，按照记载的主体办理初始登记后，可按照合作建房协议或合同约定再办理房地产转移登记。