房屋登记办法释义　第九十二条

　　第九十二条 申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。

　　登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任。登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。

　　【要旨】赔偿责任

　　【释义】本条分两款，是根据《物权法》第二十一条，新增加的关于登记错误赔偿的规定。

　　房屋登记的内容正确与否不仅影响到交易当事人的利益，而且也影响到交易的安全性，房屋登记发生错误会给真正的权利人和利害关系人造成损失。无论是因为申请人提交错误、虚假的材料，还是因为登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，造成登记错误，既会让房屋的真正权利人蒙受极大损失，也会影响与房屋登记簿记载的权利人发生交易的善意第三人的利益。当损害发生后，造成登记错误的申请人或者登记机构应当依法承担相应的法律责任，做出赔偿。

　　第一款规定申请人提供错误、虚假的材料申请房屋登记应当承担的相应责任。《物权法》第二十一条第一款规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”申请人提供错误材料申请房屋登记，是指申请人在申请房屋登记时，提供的申请材料和真实情况不符或者有效性存在瑕疵，申请人的主观意图可能是故意，也可能是因疏忽、过失引起的。比如，申请人提供了错误的房屋坐落证明材料取得了相应的房屋登记，而使得应属于他人的房屋登记在了自己名下。申请人提供虚假材料申请房屋登记，是指申请人在申请房屋登记时，故意提供伪造、篡改的虚假证明材料骗取房屋登记。比如，伪造他人的身份证和房屋权属证书、授权委托书等材料将他人的房屋转让并办理了转移登记，使得房屋真正权利人无法追回被转让的房屋，造成真正权利人合法权益的重大损失。行为人提供错误、虚假的材料进行房屋登记，可能会给真正的权利人和利害关系人带来重大的财产损失，这种情况下，只要损害发生，真正的权利人和利害关系人都可以要求申请人依法承担民事赔偿责任。

　　申请人提交了错误、虚假的材料，房屋登记机构的处理会有两种情形：一是登记机构只要严格按照《办法》的规定进行详尽审核，是能够发现提交的证明材料存在错误或者是虚假的，这种情况造成了房屋真正权利人和利害关系人利益损失的，申请人和房屋登记机构对损害的发生都需要承担责任，但根据《物权法》的规定应当是各自承担独立的责任，而不是连带责任，即一方承担了自己的赔偿责任，另一方仍需要承担相应法律责任，并且一方承担赔偿责任也不以另一方已经承担责任为前提。二是登记机构虽然尽了足够的审核义务并完全按照《办法》的规定进行登记，但是由于自身能力和条件的限制，确实无法发现材料存在错误或者是虚假的，这时因登记错误造成损害的法律责任就应当由提交错误、虚假材料的申请人承担。

　　第二款是关于登记机构赔偿责任的规定。这里的规定和《物权法》第二十一条第二款的规定并不完全相同。《物权法》第二十一条第二款规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。对这款的理解学理界一直存在不同的意见，对于第二款是在和第一款衔接的基础上提出的，还是独立规定的，现在并没有明确的解释。一种观点认为，第二款规定是和第一款相衔接的，即排除第一款规定情形外，因登记错误所造成损失的，登记机构承担严格责任，但如果符合第一款的规定，是因为申请人提交了错误或者虚假的材料造成损害的，登记机构则承担过错责任，即只有登记机构对损害结果存在过错时才承担相应法律责任。第二种观点认为，第二款规定是独立规定的，只要登记出现错误，造成损害，房屋登记机构均需要承担赔偿责任，即无论何种情况，登记机构都承担严格责任。在这里我们倾向于第一种观点，申请人提交错误或虚假材料的情况下，登记机构尽到了相应的审查职责，不承担法律责任;因登记机构的错误，则应由登记机构承担法律责任。而其他登记错误情形的赔偿责任则由房屋登记机构承担。但《办法》作为部门规章，我们无权对这个争议做出解答，因此，在这里只对登记机构违反本办法规定进行错误登记，造成了房屋真正权利人和利害关系人损失的情形下的法律责任作了规定。

　　登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记有两种情况：一种情况是，登记机构没有严格依照本办法规定进行房屋登记，例如无正当理由超过登记时限、申请符合规定无正当理由拒绝办理登记或者申请不符合本办法规定，登记人员由于失误或者与人勾结等原因予以登记。另一种情况是，申请人提供了错误或者虚假的材料，登记机构违反本办法规定，未尽到审查义务，致使登记错误，给真正的权利人和利害关系人造成损失。

　　根据《物权法》的规定，登记机构在依法进行赔偿后，有权向造成登记错误的工作人员依法追偿。我们考虑到，房屋登记工作情况极为复杂，在实践中工作量很大，完全避免房屋登记工做出现失误，不大现实。如果只要登记人员出现登记错误，就要求其赔偿，不利于保护工作人员的工作积极性。而且，登记机构行使追偿权是一种权利，《办法》对房屋登记机构的权利进行一定限制，并不违反《物权法》的规定。因此，本条将被追偿的工作人员标准以主观表现进行区分，只对存在故意或者重大过失的登记机构工作人员进行追偿。登记机构工作人员存在故意或者重大过失，是指工作人员因为人情请托、收受贿赂等原因违反本办法规定进行房屋登记工作，致使登记错误，给真正的权利人和利害关系人造成损失。登记机构工作人员存在重大过失，是指由于工作严重不负责任、疏于查验等原因，造成了登记错误的结果，给真正的权利人和利害关系人造成损失。而且，这里规定的是登记机构有权追偿，追偿是一种权利，房屋登记机构可以根据登记错误发生的具体情形，选择是否向因故意或者重大过失造成登记错误的工作人员追偿。

　　本款所称的损失应当是发生了实际的损害，而不是期待利益等的损失，如果实际损害后果还未发生，登记机构应当及时通知房屋权利人变更相关登记内容，避免损害结果的发生。