房屋登记办法释义　第二十五条

　　第二十五条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。

　　房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。

　　预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。

　　【要旨】本条是关于房屋权属证书及登记证明的规定。

　　【释义】

　　一、登记与发证制度

　　《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”因此，登记机构有义务根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。“根据房屋登记簿的记载”，表明房屋权属证书的实质是房屋登记簿记载信息的外在表现形式和功能的延伸。

　　《物权法》确立了以登记簿为物权归属和内容的根据的制度，房屋权利自记载于登记簿时即产生公示公信的效力。《办法》规定了发放权属证书制度，主要有以下几个方面的考虑：一是《物权法》直接规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，2007年修正的《城市房地产管理法》仍保留了“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”的规定。因此，颁发房屋权属证书是法律的规定。二是发证制度在我国已经有悠久的传统，人民群众已经形成了以权属证书作为权利证明的交易习惯，在不动产登记制度较为成熟的我国台湾地区，也仍然在颁发《房屋所有权状》、《土地所有权状》。三是有利于权利保护。对于权利人来说，由于交易登记时需提交权属证书，否则需要进行挂失补办，因此对于冒名顶替者，除了要冒充身份之外，还必须取得权属证书，一定程度上增加了违法犯罪的难度，在我国诚信体系还不发达的情况下，有其现实性。这种“身份证明+权利凭证”的双保险模式，对于标的额较大的财产权利(以不动产最为典型)还是有其存在的必要性的。相反，一些标的额较小的财产，往往只需要其一即可，如机票的电子化，乘客只需证明身份即可登机，不需出示机票;又如银行存折、小额存单、提货单等，仅凭该凭证，不需身份证明，即可实现权利。

　　因此《办法》延续传统习惯，保留发放房屋权属证书的制度。但是，《办法》中房屋权属证书的地位已经不是原《权属登记管理办法》所规定的“权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”。

　　二、权属证书

　　《物权法》第十七条明确规定权属证书是物权证明，因此本办法将发放权属证书的情形仅限于房屋所有权以及房屋抵押权、地役权等他物权(他项权利)，即向房屋所有权人发放《房屋所有权证》、向他物权人发放《房屋他项权证》。在房地合一登记的地区，权属证书的名称也可能会有变化，如以《房地产权证》代替《房屋所有权证》的称谓。至于预告登记、在建工程抵押权登记等情形，由于没有产生物权，故不发放“权属证书”，但可以发放登记证明。

　　值得注意的是，《办法》取消了建设部原《权属登记管理办法》中规定的《房屋共有权证》。对于共有的房屋，各共有人的权利是平等的，即使是按份共有，某一共有人的份额可能极小，但这只是量上的差异，并不表明共有人的地位有高下之分。而原先的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》的区分，无形之中给共有人划分了等级。本办法这次进行了改变，向每一个共有人各颁发一本《房屋所有权证》，在证上注明“共有”字样;在每一本证上均记载所有的共有人，并注记“持证人”，以保证一人一证。对于共有房屋所有权证书的编号，如有三个共有人，可采用房屋编号一1、房屋编号一2、房屋编号一3的方式进行编号，以保证一房一号一簿。另外，对于构筑物登记，不单独发放构筑物所有权证，通过在房屋状况的其他栏中予以注明，同时在附注中记载构筑物有关状况的描述等需要记载的其他事项。

　　除《房屋所有权证》外，另一种重要的权属证书是《房屋他项权证》。在房屋登记中，通常将以房屋所有权为基础而设定的他物权，称为他项权利。在我国，他项权利指在他人的土地使用权、房屋所有权上设定的物权。《物权法》中规定的物权种类中，涉及房屋他项权利的只有抵押权和地役权两种，登记机构办理抵押权和地役权登记时，将有关事项在登记簿上记载，并向抵押权人和地役权人颁发《房屋他项权证》。需要指出的是，有的地方房屋登记机构在办理抵押登记时，不发放《房屋他项权利证》或《房地产他项权利证》，而是将《房屋所有权证》或《房地产权证》扣押，交由抵押权人(通常是银行)保管，这种做法是不正确的。

　　《房屋所有权证》填写的内容应包括：“建房注册号、登记机构(盖章)、房屋所有权证号、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况、土地状况、附记、填发单位、房地产平面图。”具体填写说明如下：

　　1.建房注册号：印制住房和城乡建设部核准编制的各登记机构的注册号。登记机构(盖章)，指套印的房屋登记机构印章。

　　2.房屋所有权证号：房权证字第号“房权证”前空位填写发证市、县的简称;“字”前空位填写发证市、县的区(县)名称，“号”前空位填写区(县)房屋所有权发证的顺序号。

　　3.房屋所有权人：填写房屋登记簿记载的房屋所有权人;所有权人为共有的，填写持本证的所有权人，其他共有人在附记栏中填写。

　　4.共有情况：不属共有情况的，填写单独所有;属于共有情况的，填写按份共有或共同共有。

　　5.房屋坐落：填写房屋的具体地理位置，具体指有关部门依法确定的房屋坐落.，一般包括街道名称、门牌号、幢号、楼层号、房(室)号等。

　　6.登记时间：填写登记事项记载于房屋登记簿的时间。

　　7.房屋性质：填写经济适用房、廉租住房、集资合作建房等由政府提供相关政策支持建设，对购买、租赁对象以及转让有限制的房屋;其他类型房屋不填此项。

　　8.规划用途：填写建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途。

　　9.房屋状况：包括总层数、建筑面积、套内建筑面积、其他。登记房屋的，填写“总层数、建筑面积、套内建筑面积”项，登记房屋以外的特定空间或构筑物的，填写“其他”项。

　　总层数：填写房屋的总自然层数。有地下层或半地下层的，计人总层数，但应加以注明。

　　建筑面积：填写房屋登记簿中记载的建筑面积。以平方米为单位，小数点后保留两位。

　　内建筑面积：填写房屋基本单元的套内建筑面积;以平方米为单位，小数点后保留两位。建筑物不属于多个所有权人区分共有的，该项内容不填。其他：填写房屋以外的特定空间、构筑物名称等。

　　10. 土地状况：包括地号、土地使用权取得方式、土地使用年限。

　　地号：填写土地使用权证上注记的宗地地号。

　　土地使用权取得方式：填写房屋所占用土地的国有土地使用权取得的方式，包括划拨、出让、出租、作价入股等。

　　土地使用年限：填写房屋占用范围内的土地使用权的起始日期和终止日期。国有土地使用权为出让的填写《国有土地使用权证》记载的土地使用年限;国有土地使用权为划拨的不填。

　　11.附记：填写共有人及所占份额、构筑物有关状况的描述等

　　需要记载的其他事项。

　　12.填发单位：加盖具体承办登记事务的单位的印章，如x x房地产登记中心等。

　　13.房地产平面图：

　　图幅号：填写该房屋所在分幅图的图幅号。

　　空白处打印或粘贴房地产平面图，即分户图等。

　　比例尺：根据附图的实际比例填写。

　　《房屋他项权证》填写的内容应包括：“建房注册号、登记机构(盖章)、房屋他项权证号、房屋他项权利人、房屋所有权人、房屋所有权证号、房屋坐落、他项权利种类、债务数额、登记时间、附记、填发单位。”具体填写说明如下：

　　1.房屋他项权证号：房他证_字第号。

　　“房他证”前空位填写发证市、县的简称。

　　“字”前空位填写发证市、县的区(县)名称。

　　“号”前空位填写区(县)房屋他项权发证的顺序号。

　　2.房屋他项权利人：他项权利为抵押权的，填写房屋登记簿上记载的抵押权人;他项权利为地役权的，填写房屋登记簿上记载的地役权人。

　　3.房屋所有权证号：填写房屋登记机构向房屋权利人颁发的房屋所有权证书的证号。

　　4.房屋坐落：他项权利为抵押权的，填写抵押的房屋坐落;他项权利为地役权的，填写供役地房屋坐落。

　　5.他项权利种类：填写抵押权或地役权等他项权利。

　　6.债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”;属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”。

　　7.附记：填写需要记载的其他事项。设定最高额抵押的，应在附记栏中注明;地役权登记的，需役地房屋坐落应在附记栏中注明。

　　8.其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。

　　三、登记证明

　　预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，按目前的通说，当事人并没有取得物权，故不符合《物权法》中应当颁发房屋权属证书的情形，但当事人往往也需要一份书面证明，用以表明已经登记的事实，因此，《办法》规定了颁发登记证明的情形。但是，对于预告登记中的预购商品房登记以及预购商品房抵押的预告登记，有其特别之处。预告登记制度主要借鉴了德国以及我国台湾地区的预告登记制度，他们的预告登记的标的物是现实的不动产。也就是说，预告登记是保护请求权，是针对物的请求权;而对于期房享有权利的人，拥有的是针对人的请求权，而预告登记的最主要作用就是通过对本登记所指向的物设定负担来担保对物的请求权的实现，而物不存在，预告登记的基本功能不能实现。因此，这种预告登记实际上是将未成物拟制为现实物进行处分;预购商品房的预告登记实际上是买卖拟制物的登记，所以是预购人通过预告登记取得拟制物的所有权，否则如何理解预购人将尚未产生的物加以抵押况且该物产生时也未必属于预购人。

　　反之，如果只是为了保护优先的债权，不需要预告登记，只需合同备案，以确定先后顺位即可。预告登记最大的特点就是以标的物为担保，使请求权物权化。从这个意义上说，预告登记本身就是一种抵押。

　　因此，对于预购商品房登记和预购商品房抵押登记，登记证明的实质更偏向于房屋权属证书，是拟制物的“房屋权属证书”，从而与一般的登记证明有着较大的区别。这种登记证明，实际上是一种权利凭证，应当只颁发给权利人。而有的登记证明，如异议登记证明，只是为了证明已经登记的事实，并不表明持证人取得实质性的权利。

　　《房屋预告登记证明》填写的内容应包括：“建房注册号、登记机构(盖章)、房屋预告登记证明号、预告登记权利人、预告登记义务人、房屋坐落、登记时间、预告登记业务种类、附记、填发单位。”具体填写说明如下：

　　1.房屋预告登记证明号：房预 字第 号。

　　“房预”前空位填写发证市、县的简称。

　　“字”前空位填写发证市、县的区(县)名称。

　　“号”前空位填写区(县)房屋预告登记发证的顺序号。

　　2.预告登记权利人：填写房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人。

　　3.预告登记义务人：填写房屋买卖合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。

　　4.房屋坐落：填写设定预告登记房屋的坐落。

　　5.预告登记业务种类：根据预告登记的权利类型，相应填写预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。

　　6.附记：填写需要记载的其他事项。涉及预购商品房抵押权预告登记和房屋抵押权预告登记的，应在附记栏中注明房屋登记簿上记载的相应“债权数额”。

　　7.其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。

　　《在建工程抵押登记证明》填写的内容应包括：“建房注册号、登记机构(盖章)、在建工程抵押登记证明号、抵押权人、抵押人、在建工程坐落、债务数额、登记时间、附记、填发单位。”具体填写说明如下：

　　1.在建工程抵押登记证明号：房建 字第 号。

　　“房建”前空位填写发证市、县的简称。

　　“字”前空位填写发证市、县的区(县)名称。

　　“号”前空位填写区(县)在建工程抵押登记发证的顺序号。

　　2.抵押权人：填写在建工程抵押合同中的抵押权人，通常为在建工程的贷款人。

　　3.抵押人：填写在建工程抵押合同中的抵押人，通常为对在建工程享有财产权的权利人。

　　4.在建工程坐落：即在建工程项目的具体坐落位置。

　　5.其余事项与《房屋他项权证》填写说明相同。