房屋登记办法释义　第三十五条

　　第三十五条 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当先将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。 」因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿中记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。

　　【要旨】因法定原因取得的所有权在处分前的登记

　　【释义】本条是对《物权法》关于非基于法律行为物权变动规定的贯彻落实。物权的设立、变更和消灭，有基于法律行为而进行的，即因当事人的民事法律行为而产生的变动(如买卖、赠与、交换等)，对这种变动，当事人必须依照物权公示的原则，进行权属登记才能使这种变动产生物权的效力。有的物权变动并非是基于法律行为，如本条第一款所列的几种情形：

　　一、人民法院、仲裁委员会的法律文书是凭借国家的司法裁判权、仲裁裁决权对房屋权利的确认，是公权力的行使导致的物权变动，具有类似于公示的效力，因而毋须要经过登记的程序才生物权效力。

　　二、合法建造房屋是因事实行为而设立的物权。一个人建造房屋，首先要购买各种建筑材料，而建筑材料是动产，在交付时建房人就取得了建筑材料的所有权。建房，就是把各种建筑材料组合起来，不能说一旦组合起来就丧失其所有权，否则这类房屋就变成了无主财产，这显然和实际的权利状态是不吻合的。

　　三、继承和受遗赠也是导致物权变动的一种形式。按《继承法》的规定，继承自被继承人死亡时就开始，因继承或者受遗赠取得房屋所有权如果要登记生效，那么在继承开始到继承人或受遗赠人进行权属登记这一时间内房屋也成了无主财产，许多问题(如被继承人留有的债务、房屋因未及时修缮而对他人造成的侵害等)就无法处理。

　　因此，《物权法》第二十八条至第三十条规定了“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”、“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”、“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。这是法律规定的未经登记就取得或丧失的物权。依此规定取得的房屋所有权，就是属于因法定原因取得。但以这种原因取得的房屋所有权，并未经过公示程序，公众无从在登记簿上查阅了解真实的权利状况(如登记簿仍记载为上一手的权利人所有)，因此，为保护交易的安全，《物权法》第三十一条规定了“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。权利人转让房屋所有权或者以房屋设定抵押权都是对物权的处分，因此，本条规定了“应当先将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记”。

　　本条第二款，主要分为两种情况：一种是已初始登记的房屋，登记机构应当予以办理，在登记的房屋取得原因上记载基于人民法院生效的法律文书予以登记的事实。另一种是未初始登记的房屋。对此分为两种情形：一是具备初始登记条件，但未登记的，需当事人完善相关手续后予以登记，如提供房屋测绘报告等;另一种是无法进行初始登记的房屋，登记机构应当向人民法院指出。

　　因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权登记时要注意：一是只能按人民法院的法律文书所确定的房屋所有权人办理，法律文书所确定的房屋所有权人如要求将该房屋所有权转让他人，首先应登记在房屋所有权人名下，再办理房屋转移。二是在房屋登记簿中记载“基于人民法院生效的法律文书登记”字样。三是虽然是协助执行，仍然应当注意登记事项和登记簿的记载没有冲突。因为协助转移产权的房屋虽然还没有进行初始登记，但要注意有否存在其他法院对该房屋的预查封，因为法院的查封也是登记簿记载的内容。