房屋登记办法释义　第二十四条

　　第二十四条 房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。

　　房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。

　　【要旨】本条是关于房屋登记簿的内容及形式的规定。

　　【释义】《办法》总则部分提出了房屋登记簿的概念。本条进一步对房屋登记簿的内容及形式做出规定。

　　一、登记簿的编成及内容

　　我国登记簿采用物的编成主义，即登记簿以房屋的编号为顺序建立。以纸质登记簿为例，对于每一编号的房屋，分别以簿页记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项，将这些簿页按房屋编号的顺序连缀装订，即成为整体意义上的登记簿。

　　对于每一编号的房屋，依据《登记簿试行办法》(建住房[2008]84号)规定，其登记簿应当记载房屋基本状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。房屋基本状况，记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、土地使用年限、房地产平面图等基本信息，这是对“物”的描述，是登记簿最基础的内容。房屋权利状况，包括物权归属和内容，如房屋所有权、他项权利等有关情况。房屋所有权的内容，包括房屋所有权人、身份证明号码、户籍所在地、共有情况、房屋所有权取得方式、房屋所有权证书号、补换证情况、房屋性质、《办法》第四十一条规定的注销事项等。房屋他项权利的内容，记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况;最高额抵押权人、抵押人和债务人、最高债权额、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额;在建工程抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额或最高债权额、在建工程抵押登记证明号、地役权人、地役权设立情况、地役权利用期限等。其他依法登记的事项，包括预告登记、异议登记、查封等，以及需要在登记簿上进行注记的有关事项。包括预告登记权利人和义务人、身份证明号码、预告登记证明号、补换证情况;异议登记申请人、异议事项;查封机关、查封文件及文号、查封时间、查封期限、解除查封文件及文号、解除查封的时间等。除此之外，还有每次办理《登记簿试行办法》第九条、第十条中涉及的各项房屋登记，都应在登记簿上记载登记时间和登记最终审核人员。这些内容是对房屋的最基本要素的描述，登记簿都应当具备。

　　房屋登记簿的内容应当包括房屋权属证书、登记证明所记载的各项内容，但远远不限于这些内容。形象地说，原先的制度是把登记簿看作发证的底根，现在权属证书、登记证明则是登记簿的内容摘录。

　　二、登记簿的形式

　　本条第二款是关于登记簿形式的规定。登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。传统的登记簿一直是纸质的簿册，二十世纪后半叶计算机技术的发达特别是网络技术的突破，人们将纸质登记簿的内容录人到电子介质中，使登记簿的内容可以以电子数据的形式存在并传输，极大地提高了登记效率、增强了登记簿的安全性，并减少了登记簿的占用空间，使登记簿可以方便地制作并保存副本。由于纸质登记簿对潮湿、虫蛀、火灾的防御能力薄弱，制作副本的工作量很大，现实生活中纸质登记簿为电子登记簿所取代已是大势所趋。在德国，纸质登记簿的内容已转化为电子登记簿数据的，以电子登记簿为准;在我国，上海等城市已率先采用了电子登记簿(册)。但是，电子登记簿应当有唯一、确定的纸介质转化形式，简单来说，就是其中的信息能够以唯一确定的格式以纸质的形式打印出来，以便管理保存或者查询需要。与原九十九号令规定相比，登记机构办理的登记类型增加了，各登记类型之间的关系也更加复杂了，故有条件的地方应当大力推动电子登记簿和建立。

　　三、关于房屋登记簿的安全

　　《物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”不动产是全社会财富最重要的表现形式，往往也是个人最大的一笔财产，因此，登记簿的安全对社会和个人具有举足轻重的作用，应当保证房屋登记簿的安全。德国等一些国家和台湾地区在采用纸质登记簿的时期，主要是通过制作、誊抄副本并异地保存的形式来保证登记簿的安全。电子登记簿则通过进行数据备份的形式制作和保存副本。

　　《物权法》第十六条还规定，“不动产登记簿由登记机构管理”。登记机构作为登记簿的保管者，要保证其绝对安全，仅制作副本和数据备份是不够的，如果正本和副本保存在同一场所，当保存场所发生火灾、房屋倒塌、洪水等灾害时，副本往往也一并灭失，因此，副本应异地保存，网络技术可以方便捷地做到这一点。为保证登记簿的实时性，应当定期进行异地备份，时间间隔不能太长，一般来说至少每天应当更新备份一次。如澳大利亚昆士兰州的登记簿早已电子化，共有三处备份，一处在登记机构办公地，另一处在本市的另一栋楼，还有一处位于郊外偏僻之处，数据每天进行更新。《登记簿试行办法》第十三条规定，“登记簿应永久保存并妥善保管。纸质登记簿应配备必要的安全保护设施并可以制作副本，电子登记簿应定期备份。登记簿有毁损的，登记机构应及时补造。”目前，国内有的城市已进行了异地备份。有条件的城市应当积极进行异地备份，保证登记数据的安全。

　　住房和城乡建设部出台的《登记簿试行办法》。对房屋登记簿作了详细的规定，特别是明确了登记簿的内容和指标说明，统一了内涵，为今后全国建立统一的登记簿系统奠定了基础。部里规定了最基本的内容和要求，各地可结合自身实际适当增加。

　　四、关于如何建立登记簿

　　各地房屋登记机构应当按照《物权法》、《办法》和《登记簿试行办法》的规定，建立健全房屋登记簿制度，并积极做好过《办法》实施前后的过渡工作，根据《关于贯彻实施<房屋登记办法>的通知》(建办住房函[2008]249号)要求，对《办法》实施后办理登记的房屋，应当建立房屋登记簿，并将相关登记信息予以记载，也就是说，申请初始登记的，按《登记簿试行办法》要求的指标，全面建立登记簿。已进行了初始登记，但又申请其他登记，如抵押登记的，登记簿上抵押登记的相关信息按照《登记簿试行办法》的规定建立登记簿，其他信息按原登记档案的内容建立。对于其他已初始登记的房屋，各房屋登记机构应当制定工作计划，2010要全面建立房屋登记簿，需要说明的是，对于这类已进行初始登记的房屋，房屋登记簿记载的相关信息按原登记档案资料的内容建立，不需要重新进行补充和完善。自2008年7月1日起，各房屋登记机构在办理在建工程抵押登记、预告登记时都应当建立房屋登记簿。