房屋登记办法释义　第一条

 

　　第一条 为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村镇规划条例》等法律、行政法规，制定本办法。

　　【要旨】立法目的和依据

　　【释义】本条是关于《办法》的立法目的和立法依据的规定。

　　一、立法目的

　　规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，是《办法》的立法目的，也是《办法》的指导思想，贯穿于《办法》整个条文中。房屋是重要的财产，属于民法上的不动产的范畴。房地产登记是公示房地产物权变动情况，保障房地产交易安全的一项基础性法律制度。动产以占有作为权利归属的判定标准，以交付转移占有来认定所有权转移而房屋不可移动，其所有权归属和转移难于以占有来判定，其认定标准和动产必然有所区别。房屋的权利状况不能通过占有来进行判定，其交易风险自然高于动产，为了避免交易过程中可能出现的风险，当事人就要对房屋权利状况进行详细调查，而这种由交易各方自行进行的调查，势必要花费大量的时间和精力，大大增加交易成本。因此，需要建立房屋登记制度来明确房屋的权利状况，这样既可以保障房屋权利人的权利得到登记机构的公示，也方便相关的利害关系人对房屋权利现状进行了解，有利于保护房地产交易的安全。具体讲，《办法》的立法目的有三：

　　1.规范房屋登记行为。通过《办法》的实施，确立房屋登记机构及其工作人员开展房屋登记工作的具体标准，明确房屋登记机构应当严格遵守的登记程序和履行的职责，保证登记机构在房屋登记实践中能够准确地进行房屋登记。

　　2.维护房地产交易安全。通过《办法》的实施，保证公示的房屋权利状况等房屋登记记载事项的准确性和有效性，有利于维护当事人之间房屋交易的安全和便捷。《物权法》专节规定登记制度、赋予登记以公信力，目的就是保护交易安全。同时，保护交易安全，也就意味着对善意第三人权益的保护。

　　3.保护权利人的合法权益。《办法》应当从方便权利人进行登记和切实保障其权利出发来设计房屋登记程序。登记是不动产物权的法定公示手段，《物权法》规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，这确立了登记的权利推定规则，凡是记载于登记簿的权利人即被推定享有该项权利。因此，在我国房地产市场发展迅速、房地产交易法律关系和权属变化复杂的情况下，登记法律制度的完善对于维护当事人的合法权益，具有重要的作用。登记为民，保证房屋权利人和利害关系人的权益是《办法》十分重要的立法目的。

　　二、立法依据

　　《办法》的直接立法依据大致可以分为两个层次，第一层次是基本民事法律法规对房屋权利归属和变动所作的规定，如《物权法》、《民法通则》、《合同法》等民事法律。第二层次是有关房地产

　　管理的部门法中的对房屋产权产籍管理所作的规定，比如《城市房地产管理法》、《村镇规划条例》。其中，《物权法》、《城市房地产管理法》和《村镇规划条例》是其主要立法依据。

　　2007年10月1日起施行的《物权法》是《办法》的重要立法依据。《物权法》中有近二十条规定涉及到不动产登记，包括：不动产登记的性质和效力，明确原则上不动产物权变动非经登记不发生物权效力，也规定了不动产物权变动无需登记即发生效力的特殊情况，如合法建造房屋等事实行为的发生;不动产登记的属地管辖原则以及不动产实行统一登记;基本的登记审查要件以及登记机构的审查职责;登记机构不得进行的行为;确立了不动产登记与变动不动产物权的合同效力之间的区分原则;不动产登记簿和权属证书的性质以及二者冲突的解决规则;预告登记、更正登记、异议登记等新的登记类型;登记资料的查询和复制;确立了登记机构对登记错误的过错赔偿责任。《物权法》还对小区内各种公共建筑、公共设施的归属进行了比较明确的规定，对不动产抵押权、地役权等不动产物权类型进行登记等也都进行了全面的规定。

　　《城市房地产管理法》的相关规定包括，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”(第六十条)，“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以_上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以

　　上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理”(第六十一条)，“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记”(第六十二条)。

　　《村镇规划条例》也是《办法》的重要立法依据，其二十八条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门，应当加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。