房屋登记办法释义　第八十八条

第八十八条　依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）房屋所有权证书；

（四）集体所有建设用地使用权证明；

（五）主债权合同和抵押合同；

（六）其他必要材料。

【要旨】集体土地上房屋抵押登记。

【释义】本条是对集体土地上房屋抵押收件条件和收件资料的规定。尽管房屋所有权与宅基地使用权是两种不同的权利，但是由于房屋是不能脱离土地而单独存在的，因此对一个特定的房屋而言，其占有范围内的宅基地使用权和房屋所有权不能分开单独设立抵押权。由于《物权法》限制了宅基地使用权的抵押，故在宅基地上建设房屋的所有权也不能设定抵押。按照《物权法》一百八十四条第二项的规定，除法律另有规定的除外，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押。这是考虑到宅基地使用权的抵押可能会造成诸多社会和法律问题，比如，因实现抵押权而丧失宅基地使用权的村民，如果不能再次分得宅基地，其居住问题难以解决；在实现抵押权时，房屋所有权可以转移，但宅基地使用权无法转移，导致抵押权事实上无法实现。因此，《物权法》和《担保法》均明文规定宅基地使用权不得抵押。由于宅基地使用权无法抵押，在宅基地上建造的村民住房也不能非法抵押，否则由于存在宅基地使用权禁止抵押的法律规定而使得房屋抵押权人无法实现房屋抵押权。本办法仅限于厂房等建筑物设立抵押的情形。至于今后国家是否有条件地允许村民住房抵押登记，还有待于土地管理法等相关法律法规做出特别规定。

1．集体土地上可以抵押房屋的范围。并非所有集体土地上所建设的房屋都可以申请抵押，依照《担保法》和《物权法》的规定，只有乡镇、村企业的厂房等建筑物可以设立抵押。《物权法》第一百八十三条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。《担保法》第三十七条第三款的规定与《物权法》的规定完全相同。因此，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地上的房屋，只有乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。有条件地允许乡（镇）、村企业的厂房设立抵押的理由在于：一是目前集体土地上房屋抵押还不能全面放开。房屋抵押作为债权担保方式之一，一旦债务人不按约定履行债务，抵押权人就可以行使抵押权，从而有可能导致集体土地上房屋所有权转移到集体经济组织以外的人，这跟目前宅基地上房屋流转政策相冲突。二是考虑到乡镇、村企业出于自身发展和融资需要，需要以厂房等建筑物设立抵押，以达到物尽其用、物尽其利，降低农村集体经济企业融资借款的难度的目的。因此，允许乡镇、村企业厂房等建筑物设立抵押，且其占用范围内的建设用地使用权一并登记。

2．收件资料。以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）集体所有建设用地使用权证明；（五）主债权合同和抵押合同；（六）其他必要材料。

3．乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押登记的注意点：

一是本条所指的厂房等建筑物抵押，并不是包括集体建设用地上建设的所有房屋和建筑物，仅限于乡镇、村企业的厂房等建筑物。

二是乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押登记时是“先房后地”原则，不适用“先地后房”原则。（（物权法》第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”这已经明确了集体建设用地使用权抵押和房屋所有权抵押有明确的时间顺序。此外，乡镇、村企业的厂房等建筑物时，随同抵押的建设用地使用权范围限于厂房等建筑物所占用范围内的建设用地使用权，不一定是整块土地的全部建设用地使用权。

三是严格把握乡镇、村企业性质。乡镇、村企业并非指在乡镇、村地域范围内兴办的企业，有严格的法律界定。按照《乡镇企业法》规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。

4．目前开展村民住房抵押登记的条件还不成熟，今后是否有条件地放开，还有待于土地管理法等相关法律法规的调整。我国地少人多的基本国情决定了应实行最严格的土地管理制度。农户一般只有一处宅基地（“一户一宅”原则），相应的一般也只有一套住房，这一点和城市居民可以根据其财力自由购买商品房不同。农民一旦失去宅基地和住房，在农民社会保障制度还不成熟、不健全的情况下，将会失去最基本的生存条件，甚至会严重影响到社会稳定，所以现阶段还不能允许村民住房抵押。今后，随着经济社会的发展，农村社会保障制度的健全，城乡经济社会一体化新格局的最终形成，《土地管理法》及其配套政策对村民住房抵押的限制性规定还有逐步调整的余地和空间。