房屋登记办法释义　第六十二条

　　第六十二条 在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

　　【要旨】在建工程抵押权登记转房屋一般抵押权登记

　　【释义]本条是关于在建工程抵押权转为房屋抵押权的规定

　　《抵押管理办法》第三十四条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”本办法改变了重新办理抵押登记的规定，将在建工程在抵押期间竣工办理初始登记时“重新办理房地产抵押登记”的规定改为“转为房屋抵押权登记”。如某公司以在建工程作抵押向银行申请抵押贷款，债务履行期限为五年，双方办理了在建工程抵押登记，三年后，该工程竣工验收后办理了房地产初始登记，按照过去的操作方法是抵押当事人首先向登记机构申请在建工程抵押的注销登记，然后当事人再向登记机构申请抵押权设立登记，而登记的主体仍然是原抵押当事人，登记的客体范围也未发生变化，借款合同、抵押合同仍是原合同，只是初始登记前和初始登记后之区别。按照上述操作方式程序繁杂，既增加当事人负担，又容易造成登记风险，不利于对抵押权的保护。将“重新办理登记”改为“转为房屋抵押权登记”的理由如下：

　　一、在建工程抵押和房地产抵押的主体并未发生变化

　　在建工程抵押的申请人即抵押人为修建完成后房地产抵押的所有权人，因此即使在建工程完全完工而成为房屋以后，非因转让等原因，其抵押人不会发生变化。而因债务并未发生清偿或其他实现抵押权的情形，抵押权人也未发生变化，所以对于同一项目的在建工程和已办理初始登记的房地产，其主体并未发生变化。

　　二、在建工程抵押和房地产抵押的客体范围未发生变化

　　如前所述，在建工程抵押的是合法取得的土地使用权和在建工程的投入资产，即抵押的标的物为在建工程的已完工部分，无论在建工程在形态上发生何种变化甚至修建完毕成为房屋，其原抵押登记的标的物客体并未发生变化。如在建工程抵押时修建了5层，其抵押的范围为1-2层，则不论在建工程修建到何种程度，即使已经竣工，其抵押权人基于当时的抵押登记的客体范围仍为1-2层。

　　三、主债权合同和抵押合同都未发生变化

　　根据在建工程抵押时所提交的要件，主债权合同和抵押合同的内容并未发生变化，即便重新办理登记，其提交的要件仍为原主债权合同和抵押合同，因此在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记的内容并未发生变化。

　　四、按照《物权法》规定的抵押权效力也未发生变化

　　《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”很显然，在建工程是“抵押权登记”而不是预告登记，与一般抵押权设立效力相同。因此，抵押权效力未发生变化。

　　五、能够确保抵押权人的优先受偿权

　　《物权法》第一百九十九条规定，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿。很显然，在抵押人和抵押权人以及抵押担保的债权数额未发生改变且抵押权的债务并未得到清偿的前提下，重新办理抵押登记，在注销原抵押权登记和办理新抵押权登记的时间差里，如果发生查封或转让情形，很有可能使抵押权人丧失其抵押权顺位的优先次序。不利于保证抵押权人的优先受偿权。

　　六、有利于简化办事程序，减少办事环节，提高工作效率

　　因为过去的操作方法是先将原抵押权注销，再重新办理抵押权登记，程序较为复杂，也给抵押当事人双方造成了负担，改为直接转的方式，一方面减少了办事环节，方便了办事，另一方面也提高了工作效率。

　　综上所述，并不是所有的已抵押的在建工程修建完毕后都能统一转为房屋抵押权登记，其必须保证主体和客体一致的原则，对于主体的一致应该明确的是在建工程的权利人并没有发生变化，修建完毕后可以将在建工程抵押权直接转为房屋抵押权登记，但是在建工程修建的过程中由于种种原因常常会发生在建工程的转让，此时应先办理转移登记再根据现有的修建情况办理在建工程抵押权登记或房屋抵押权登记。对于客体的一致应该明确的是转为房屋抵押权登记的范围应与在建工程抵押的范围一致，如某项目共修建了六层，在建工程抵押的是1-3层，则修建完毕后，设定抵押的1-3层属于可以直接转为房屋抵押权登记的范围，而未设置抵押的4-6层则不属于抵押范围。