房屋登记办法释义　第六十五条

　　第六十五条 对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。

　　【要旨】地役权设立登记的完成。

　　【释义】办理地役权登记，根据本《办法》和《登记簿试行办法》的规定，登记机构应当在登记簿中记载：地役权人、地役权设立情况、地役权利用期限、登记时间、登记最终审核人员等。这里的地役权人，指地役权合同中的地役权人，一般为需役地权利人;地役权设立情况，指需役地登记簿记载供役地(房屋)坐落、供役地房屋所有权人、地役权主要内容(地役权合同中约定的供役地房屋利用目的和方法)等;供役地登记簿记载需役地(房屋)坐落、地役权人、地役权主要内容(地役权合同中约定的供役地房屋利用目的和方法)等;粘附地役权合同的，本栏可以略写;地役权利用期限，指地役权合同中约定的利用期限;登记时间，指登记事项记载于登记簿上的时间;登记最终审核人员，指登记机构做出最终审核决定的人员。

　　一、予以地役权设立登记的情形

　　所谓“符合规定条件的地役权设立登记”，根据《办法》第二十条的规定，是指符合以下条件：

　　1.申请人是设定地役权的当事人

　　这就是说，登记申请书上记载的申请人与地役权合同的当事人是一致的。虽然《办法》在要求申请人原则上应当亲自到场的同时，也允许申请人委托他人代为办理申请，但是代理人在办理登记时应当使用被代理人的名义。如果申请人与地役权合同的当事人不一致，则可能损害供役地权利人以及需役地权利人的利益，故而不能为其办理地役权登记。对此的审核，应当通过比对申请人身份证明、登记申请书上的记载以及地役权合同的记载来进行。

　　2.供役地所有权人和地役权人是房屋登记簿记载的房屋所有权人

　　首先，登记机构应当核实双方当事人提交的房屋所有权证书或者房地产权证书的真实性。如果权属证书无法提供，则应当告知其按照《办法》规定的程序补发;如果权属证书系伪造、变造，则应当依据《办法》及有关法律的规定追究其相应的法律责任。其次，登记机构应当核实房屋登记簿的记载与权属证书的记载相一致。第三，登记机构应当比对申请人是否与房屋登记簿记载的供役房屋、需役房屋的所有权人是否一致。

　　3.申请登记的地役权内容与地役权合同记载的内容一致

　　地役权的对抗效力虽然因登记完成而发生，但是之所以发生此种效力，本质上在于当事人之间存在设立具有对抗效力的地役权的意图，即当事人之间设立地役权的合意。但是%考虑到登记机构无权对合同的效力加以审查，故而《办法》强调以当事人的登记申请书代替当事人之间的合同以供登记机构审查。因此，就地役权的设立，登记申请书的内容应当与地役权合同记载的内容相一致。

　　登记机构应当对之详细比对，并就相关问题询问当事人，确认当事人在登记申请书中表达的意图与其在地役权合同中表达的物权变动合意相一致。

　　4.申请登记的地役权内容合法

　　《物权法》第一百六十条规定：“地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地。”可见，一方面，《物权法》允许当事人就地役权的内容自由约定;需役地地役权人的主要权利在于对供役地加以利用，此种利用的方式，包括通过积极的行为对供役地加以使用，也包括以消极不作为的方式而仅仅限制供役地所有人和使用人对供役地的利用，只要是为了需役地的便利即可。而地役权的具体内容，即利用目的、方法和范围，则法律不做具体限制，允许当事人自由约定。但另一方面，地役权的内容也受到了法律的限制，这就是说，地役权必须为提高需役地的效益而设定;而且，其也不能违反《物权法》及其他法律的相关规定。

　　正如我们反复指出的，登记机构无权对合同效力加以审查，但是在地役权合同对地役权的内容的约定完全违法的情况下，登记机构仍然应当拒绝办理相应的登记。我们认为，这主要包括下列情况：(1)利用方法与其他物权形态相抵触。例如约定地役权人在供役地上建造房屋或者进行农业生产。这两种利用方法实际上是建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权的内容。故而地役权合同当事人的此种做法实际上构成了对物权法定原则的规避。(2)不具有利用目的。这就是说该地役权欠缺“提高需役地效益”这一条件。地役权是就需役地自身便利而设定的，而不能完全以土地所有人或使用人的个人便利为转移。例如，在地役权人在作为供役地的他人房屋内自由散步、嬉戏等便利就不属于地役权中需役地的便利。如果允许为了此种便利而设定地役权，则法律确立该制度的目的将无法实现。①再如，当事人约定地役权人使用供役房屋开设餐厅。(3)明显违背法律的强制性规定和公序良俗。例如，为了规避相关税收或者保障性住房的流转要求，在供役地上设置以地役权人占有、使用、收益为内容的地役权，当然这种情况实际上也是不具有利用目的的。

　　需要强调的是，地役权内容允许当事人自由约定是《物权法》确立的一般原则，在实践中应当尽量尊重当事人对地役权内容的约定，不宜轻易以地役权内容违法为由拒绝登记。

　　5.申请登记的内容与供役地登记簿的记载不冲突

　　这里所言的不冲突，一方面是指申请登记的地役权内容与供役地登记簿上记载的地役权内容不冲突。地役权通常不以对供役地的占有为内容，故而地役权之间通常不会发生冲突，地役权具有兼容性，同一标的物上可以容纳多项地役权。这与其他用益物权在一个物上只能保留一个，显然不同。但是，如果同一供役地上设定的多项地役权的内容有所冲突，则应当根据先来后到的原则，按照设定顺序来依次行使。

　　另一方面，地役权登记申请也不能与供役地登记簿上其他的记载相冲突。例如在供役地被查封、预告登记、异议登记的情况下，原则上供役地权利人不得对供役地另行处分，而设立地役权负担属于处分的一种，因此，如果供役地权利人在供役地上设立地役权，显然违反了法律的规定，从而构成本项所言的冲突。

　　6.不存在本办法规定的不予登记的情形

　　《办法》第二十二条对不予登记的情形进行了明确的列举，如果存在这些情形，则不予登记。此外，《办法》第七十八条规定：“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。”而在供役地上设定地役权性质上属于供役地权利人对供役地的处分，因此，在供役地上被申请异议登记的情况下，登记机构应当中止或暂缓办理地役权登记。

　　在登记申请不符合登记条件的情况下，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。

　　二、完成地役权登记的具体操作

　　1.同时在需役地房屋和供役地房屋登记簿上加以记载

　　设立地役权的目的，在于提供权利人不动产即需役地的效益。地役权的这一设立目的，也决定了地役权的从属性，即其从属于特定的需役地。这也决定了地役权登记具有不同于其他他项权利登记的特点，这就是说，对于其他他项权利而言，其只是对其客体即他人的不动产所有权构成负担，故而，只需在其客体上进行他项权利登记即可;而地役权的客体为供役地，在供役地上应当进行地役权登记，从而使供役地的后顺位物权人或受让人能够知悉供役地上存在地役权的负担。同时，由于地役权从属于特定的需役地，故而，在需役地上也应当进行地役权登记，从而使需役地的受让人或者后顺位物权人能够知悉需役地上附着的此项权利。

　　因此，《办法》规定，在符合规定条件的情况下，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并向地役权人发放他项权利证书。

　　2.登记内容

　　在起草过程中，地役权登记的内容如何规范，有较大争议。一种观点认为，地役权的内容完全由当事人约定，因此可以参考我国台湾地区的经验，直接将地役权合同粘附于登记簿上即可;或者将地役权合同附于登记簿，而在地役权内容上登记为“详如契约”。另一种观点认为，地役权合同中固然主要是对地役权内容的约定，如利用方式、利用目的、利用范围、权利期限等，但是其中对费用及其支付方式、纠纷解决方法等的约定显然属于合同权利的内容，而不属于物权内容，自然不应纳人登记簿加以登记。

　　《办法》最终采纳了一种折中的方法，既要求将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，也可以将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。这里所言的有关事项，实际上就是指地役权合同中对地役权内容的约定，即供役地房屋利用目的和方法。

　　在地役权设立登记中，需要注意如下三个方面的问题：

　　首先，地役权性质上属于他物权，在登记上属于他项权利，因此，在需役地房屋登记簿上，应当在“权利状况”部分中对地役权进行他项权利记载。而就供役地而言，地役权实际上构成了对供役地人所有权的权利负担，故而在供役地房屋登记簿上，应当在“其他部分”进行地役权负担的记载。

　　其次，地役权性质上属于物权，故而地役权设立登记记载的内容，应当是当事人在地役权合同中约定的“利用目的、利用方法和利用期限”条款。而费用及其支付方法、纠纷解决等条款性质上属于债权关系，不具有物权效力，故而不宜载人登记簿。由于《物权法》允许当事人自由约定地役权内容，为了避免登记机构记载于登记簿时发生遗漏，故而((办法》规定登记机构可以将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。

　　第三，实践中，供役地、需役地可能分别处于不同的行政区域，从而分属两个不同的登记机构主管。在此情况下，为了避免供役地权利人在需役地上先行办理地役权登记后另行转让，从而损害受让人的利益，当事人应当先向供役地所在地的登记机构申请地役权登记。如果其先向需役地登记机构申请的，需役地登记机构应当告知其先向供役地所在地的登记机构申请地役权登记。

　　供役地所在地登记机构完成登记后，应将相关事项通知需役地所在地登记机构，并由其记载于需役地登记簿。