资金缺血开发商代客套贷 购房莫贪小利吃大亏

福州市中心的一现售新楼盘打出超低首付吸引购房者，而该楼盘周遍房价已经突破万元高位。摄影/来建强

近期，福州市出现一些房地产开发商因急于回笼资金，为购房者垫付首付款，向银行套取按揭房贷的现象。开发商此举表面上是为购房者打开买房的方便之门，实则是开发商转嫁了暗藏的“套贷”风险。

资金“缺血”开发商代客“套贷”

记者不久前发现，位于福州市台江区的楼盘项目——“51公馆”悄然打出“零首付”售房广告。央行不是早就禁止零首付了吗？记者以购房者身份来到该楼盘售楼部。售楼部的一位工作人员直截了当地告诉记者，如果看中哪套现房，而无力及时支付首付款，开发商可以为购房者垫付全部首付款。

工作人员说，垫付首付款有一个条件，购房者必须与开发商签订《垫付合同》，交3万元保证金，售楼部为客户开出已交首付款的证明收据，客户凭此收据可向开发商委托的银行申请办理按揭贷款；根据合同约定，客户必须在今年底前将首付款全额补上，开发商再向客户正式交房。

记者心里盘算：按该楼盘所在的地段，每平方米均价接近1万元，一套70平方米的小户型总价约70万元，首付款以30%的比例支付，约21万元。对于一时资金周转不开的购房者来说，开发商垫付全部首付款简直是让购房者捡着了“大便宜”。

但转念一想，记者觉得不对劲，问：“如果期限到了补不上首付款怎么办？”

工作人员答道：“根据合同约定，客户要赔付违约金，保证金也将被没收。如果提前补上首付款，就可以提前拿到房子。”

“这就是说，我在这里买房，可以不用付首付款，还能先在银行拿到住房按揭贷款，延迟一段时间向开发商支付首付款，是吗？”记者问。

“是的。”工作人员提醒记者，“在与我们所委托的银行签订按揭贷款合同时，千万不能说没有付首付款，而是要说已交过首付款，其他的事就全部由我们来协调。”

记者对开发商将与银行怎么“协调”办理按揭贷款充满疑问，再三追问之下，工作人员谨慎表示，那是“秘密”。

工作人员还说，该楼盘项目推出“零首付”，吸引了许多购房者，尤其是一些炒房者，如今该楼盘项目所剩的房源不多。

记者发现，不少福州房地产开发商近期竞相推出垫付一定比例首付款的方式促销新开楼盘。位于福州市仓山区名为“金辉·伯爵山”的楼盘以开发商代垫10%首付款方式在售房；另一名为“中联·水岸名居”楼盘也采取为购房者垫付15%首付款的做法……

闽江学院经济师林忠华认为，开发商垫付首付款其实是一种变相的“零首付”做法，这样做主要是因为在紧缩的宏观调控政策作用下，售房出现困难，开发商资金面临“缺血”的窘境。

无力还贷“套贷”苦果转嫁于谁

一位不愿透露姓名的炒房人士告诉记者，开发商垫付首付款实质是代购房者向银行“套贷”，这完全是开发商卖不出房子时的无奈之举，而且开发商根本不会真的垫付首付款。一些炒房者在资金周转困难时常与开发商心照不宣地用这种办法向银行“套贷”，等待资金周转过来后再向开发商补交首付款。

林忠华告诉记者，在北京、上海等地曾兴起由银行提供“零首付”住房按揭贷款，央行于2001年作出“严禁零首付个人住房贷款”的规定。但现在开发商垫付首付款是一种变相的“零首付”做法，普通购房者如果贪图这个便宜，向银行套得贷款后，万一无力还贷，势必还会出现一系列连锁反应。

“如果购房者到期不能补交首付款，根据与开发商事前约定的合同，不仅拿不到房子，还要损失保证金，那就是‘赔了夫人又折兵’。期望短期内获利还款的炒房者最有可能出现这种情况。”林忠华说，“就算炒房者如约补上首付款，但房子没能及时出手，一旦发生无力还贷时，此时房屋产权证已被转移抵押到银行，开发商拿到银行放贷，顺利实现资金回笼，炒房者就是‘搬起石头砸了自己的脚’”。

一段时间以来，购房者因无力还贷而拖欠银行房贷的案件数量正在增多。据福州市仓山区法院介绍，去年下半年以来，该区因无法偿还贷款而被银行起诉的案件骤然增多，仅在去年9月份，仓山区法院就审结了买房按揭类案件69起，是2006年总数的好几倍。

记者找到“51公馆”楼盘项目的开发商委托按揭房贷的银行，该行福州鼓楼支行的一位林姓经理告诉记者，银行根据开发商提供的材料为客户办理按揭房贷，银行的程序还无法审核材料的真伪，因此也无法辨别开发商垫付首付款的行为。

住房贷款市场应尽快建立“防火墙”

福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，开发商为购房者垫付首付款售房现象目前在深圳、广州等不少城市出现，由此带来的风险应引起有关监管部门重视。我国住房贷款市场应尽快建立健全“防火墙”机制，银行发放房贷数量要加以约束。

王阿忠说，在房地产价格持续上涨时，高房价会把一些缺乏信用的贷款风险掩盖起来。个人住房贷款的风险暴露期一般为三年到八年，购房者出现拖欠房贷，风险才会浮出水面。

业内专家警示，房贷违约将给购房者带来很大的负面影响。一方面会增加经济负担，按照合同将被收取较高的罚息；另一方面拖欠房贷的信息将被记入银行的征信系统，今后办理金融业务将受到限制，或被拒绝，或被附加高要求的条款。

专家提醒，购房者在贷款购房过程中一定要客观估计自身的经济能力，对家庭收入作合理预期，切莫贪图开发商所谓垫付首付款的便宜，以免自食“苦果”。