购房者应弄清房子的抵押状况

最近，还是有读者打电话来说，买来的房子，是被抵押的房子。虽然现在没有什么问题，但今后不知道会不会有债主上门的可能。其实对抵押房产的买卖问题，我们也做过介绍，这里我们再把这问题简单的说一说。

现在的买房人都知道买房一定要落实产权，但他们很少关注或过问房屋的抵押状况。据了解，大多数买房人认为“只要房屋的产权证上写着自己的名字就没问题了”。其实不然，关于房屋的抵押，其中很有讲究。BOBO在此提醒买房人，买房时除了要落实产权外，对抵押权也要过问。

根据我国《担保法》的规定，抵押在“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。

对于期房，房地产商将在建项目的土地进行抵押的，登记机关会在房地产商的《土地使用证》上进行标识。对于现房，房地产商将建成房屋进行抵押的，登记机关会在房地产商的《房屋所有权证》上作他项权利记载。因此，买房人如果在买房时坚持要求房地产商出具有关证书的正本，基本上能了解自己希望购买房屋的抵押情况。

一般来说，我们普通百姓没有那么专业。不过购房者也可通过以下途径来了解有关房产的抵押状况。

首先，直接向销售人员咨询，很多项目的销售人员是知情的，但他们一般多采取不问就不说的策略。

其次，查看项目《国有土地使用权证》的最后一页，“他项权利登记”或者“备注”栏。因为房屋土地管理部门对抵押进行登记时应在《国有土地使用权证》(正本)的最后一页，“他项权利登记”或者“备注”栏中进行注明。但需要注意的是，一般销售人员向购房人出示的《国有土地使用权证》复印件不一定完整，而且很多情况下缺少的是最关键的那最后一页。所以只有看到《国有土地使用权证》的正本或者完整的复印件才能得出正确的结论。

还有一个迂回的方法，一般来说一个房地产项目有多家银行可以为其办理按揭贷款业务，则该项目一般未做抵押。而只有一家银行为其办理按揭贷款业务，则该项目有抵押的可能性比较大。

购房者如果发现买了被解押的房子，则应立即解除预售合同，或要求开发商立即解除抵押。根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得在未解除商品房抵押关系前，将作为抵押合同标的物的商品房再行销售给他人。购房者可以以此为依据要求退房。

此外，购房者应该注意，预售合同的登记要越快越好，最好能亲自参与，以防开发商一面告之已备案，一面藏起预售合同，将房拿去抵押。

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按揭和抵押在法律上的区别：

按揭要产生所有权转移，抵押则不变更所有关系，因此二者当事人的法律地位及享有的权益不同。按揭受益人经所有权转让成为了所有权人，享有担保物的所有权。抵押则不发生所有权转移，抵押人仍保留担保物的所有权，抵押权人是非所有权人，只享有抵押权，即对抵押物的支配权。在按揭诉讼中，按揭受益人以所有权人的身份和名义参加诉讼，而抵押诉讼中，抵押权人的身份只是抵押权人。

来源：上海楼市周刊