新购房合同产权条款有缺陷

　　房客网观点：新购房合同产权条款有缺陷

　　在房屋买卖合同中应该有三个最基本的要素：(1)房屋的状况及交付条款;(2)房屋的价格及支付条款;(3)房屋的产权及转移条款。在最新《商品房买卖合同》(示范文本)中，只有第十五条涉及房屋产权，其全文如下：

　　“第十五条关于产权登记的约定。

　　出卖人应当在商品房交付使用后__日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第__项处理：

　　1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__%赔偿买受人损失。

　　2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的__%向买受人支付违约金。

　　3.______________。”

　　该条款存在两个大问题：

　　(1)期限约定不明确。

　　该条第一款第一句话讲的是出卖人应在一定期限内完成“备案”义务。第一句话就有问题了：“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”，“规定期限”在哪里?合同没有规定。(注：前句话规定的是“备案期限”，而不是“取证期限”)。按照合同法的一般原则，约定不明等于没有约定。如果没有规定期限，买受人就没有提出“处理”的时间依据。

　　另，该条第一款讲的是两层意思，一个是出卖人(即合同甲方)的“备案”期限，一个是产权登记机关的“出证期限”，而产权登记机关不是合同的主体，其应尽的义务本合同主体无权规定。

　　(2)责任约定不清晰。

　　该条第2项规定了买受人不能取得产权证书的处理办法：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的__%向买受人支付违约金。”按此规定，即使买受人永远不能获得房屋产权，只要出卖人支付了违约金即可免除全部责任。而买受人从买产权变成了买使用权，整个合同的性质发生了根本的变化(即从根本上解除了出卖方不能交付产权房的责任)。

　　总之，该合同第十五条不能确保消费者的产权利益，而且不具备可操作性，应加以修正。我认为应改为：

　　第十五条关于产权的约定。

　　出卖人保证买受人所购房屋拥有产权及相应的土地使用权，并于商品房交付后__日内将办理权属登记所需要的合法、完整、有效的资料报产权登记机关备案。如因出卖人资料不符合规定而延误买受人取得房地产权属证书，致使买受人在收到房屋后__天内仍不能取得房屋产权证书的，双方同意按下列第__项处理：

　　(1)买受人退房。出卖人在买受人提出退房要求之日起__日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__%赔偿买受人损失。

　　(2)买受人不退房，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房价款的__%每月支付一次违约金，直至买受人取得产权证。

　　(3)届时买受人任选上述两项之一。

　　近几年，《商品房买卖合同》(示范文本)已经修改过四版，每次修改后都更加完善，更加公平，更加有利于消费者。但是，房地产市场是复杂的(近期有媒体透露：北京有一半的建筑用地属于违法用地)，任何“示范文本”都只能起到参考作用，而不能生搬硬套，否则仍有可能出现对消费者极为不利的状况。

　　购买商品房对于普通消费者来说是一生中最大的事，是家庭中最大的支出。因此，我认为老百姓要想买房，第一件事是要找律师，以防自己的合法权益受到侵害。