房屋登记办法释义　第十五条

　　第十五条 申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。

　　委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

　　【要旨】房屋登记申请人的名称及委托登记

　　【释义】本条是关于房屋登记申请时应当使用的文字及委托代理人申请登记的规定。

　　(一)房屋登记申请人应当统一使用中文名称，提供中文资料。

　　本条第一款是关于申请房屋登记应当使用的文字的规定。随着我国对外开放政策的深人，房地产市场逐步开放，外籍人士在我国境内购置房屋的情形越发频繁。对于外籍人士在我国大陆申请房屋权属登记时，当事人的姓名是使用外文抑或中文，我国现行的法律还没有明文的规定，各行政机关对此的处理方式也不完全一致。如，国家工商总局《企业名称登记管理实施办法》(国家工商总局令第to号)第八条规定：“企业名称应当使用符合国家规范的汉字，不得使用汉语拼音字母、阿拉伯数字;公证机构则以当事人自己选用的语.鼠表示。”由于境外申请人国籍千差万别，语言文字种类繁多，如果使用本国文字的名称和证明文件申请登记，除了登记机关难以记载和录人外，计算机系统在检索、识别时也会有困难。《语言文字法》第二十五条规定，“外国人名、地名等专有名词和科学技术术语译成国家通用语言文字，由国务院语言文字工作部门或者其他有关部门组织审定。”

　　因此，为了规范登记行为，统一登记簿的记载方式，以及方便的查询，本条第一款规定，申请人为外籍个人、单位或者组织时，应当使用中文姓名和名称(或中文译名)。在登记实务中，可在登记中文名称、姓名的同时，将申请人的母语或者英文名称、姓名如实记录在登记簿中，并在权属证书备注栏内予以附记。此外，我国的内蒙古、西藏等少数民族地区，可参照此方式处理。

　　房屋登记申请应当提供中文资料，如果相关证明文件原件为外文的，申请人应当提供相应的中文译本。为保证中文译本的准确性，最好是要求提供经公证部门认可的翻译机构翻译的中文译本。

　　(二)关于房屋登记申请的代理

　　本条第二款是关于委托代理人申请房屋登记的规定。

　　代理是代理人在代理权限内以被代理人(本人)的名义对第三者为意思表示或受领意思表示，并由被代理人承受其法律效果的行为。代理制度是我国民事法律制度中的重要内容，其具有以下特征：其一，代理人必须在代理权限内实施代理行为，代理人超越代理权限进行的代理行为，为效力待定行为，必须经被代理人追认才产生代理的法律效果;其二，代理人必须以被代理人的名义实施代理行为;其三，代理人以自己的意志与第三人发生有法律意义的行为;其四，代理行为的法律效果直接归属于被代理人。根据我国法律规定，从代理权限来源角度，可以将代理分为法定代理、指定代理和委托代理三种。法定代理是指基于一定身份或资格而依法律规定取得代理权的代理。指定代理是指由有权机关指定代理人的代理。委托代理又称委托代理，是指基于本人授予代理权的法律行为而发生的代理。

　　在房屋登记中，申请人因为种种原因无法亲自办理房屋登记时，可以委托他人进行代理，就是前面所述的委托代理。本条第二款规定，代理人受委托人委托申请房屋登记时，需要提供相应的授权委托书和身份证明。代理人应当在授权委托书授权的范围内从事房地产申请代理活动。登记机构审查委托书时，应对受托人身份、委托事项、代理权限、委托期间等内容进行审查。委托他人办理处分房地产登记的，委托书应当公证。

　　在房地产权属登记中，有可能出现当事人同时委托几个代理人的情形，此时，应注意委托书的内容，要认真分辨“共同”、“其中一人”，以及“和”及“或”等字样，根据委托书来判断能否由其中一人办理委托事项。

　　境外申请人委托代理人申请房屋登记的问题值得特别注意。

　　境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其委托书应当按照国家有关规定进行公证或者认证。主要因为境外人员的委托登记的授权书会采用不同的语言，如果将对此文件的审查义务由登记机构来进行，无疑会增加登记难度，降低登记的效率。而且，目前我国登记机构不具备审查涉外文件的能力，采用公证或者认证的方式也增强委托书的效力和公信力。

　　具体是，有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，其相关文书必须先办理公证，其他的涉外委托书则须进行认证。司法部、建设部《联合通知》(司公通字[1991] 117号)第四条规定：“有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。”我国外交部规定：“与中国有外交关系的国家出具的、送往中国(内地)使用的公证文书或有关文书，需先经该国外交部或其授权机构认证后，再送中国驻该国使、领馆认证;与中国无外交关系的国家出具的、送往中国(内地)使用的公证文书或有关文书，需先经该国外交部或其授权机构和与中国有外交关系国家驻该国使领馆认证后，再办理中国驻该第三国使领馆的认证。”国内一些地方性法规中也都对涉外委托文件的公证和认证进行了规定，例如：《深圳市经济特区房地产登记条例》第十七条规定：“申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按照规定经过公证或认证。”《上海市房地产登记条例》第九条规定：“当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。”通过这些地方的登记实践表明，要求境外申请人在委托代理人申请房屋登记时，将其授权委托书按照国家有关规定办理公证或者认证，不仅可以增强其登记申请的真实性，提高其公信力，同时也能有效的提高登记效率。