房屋登记办法释义　第九十条

　　第九十条 办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内的房屋登记内房屋登记的有关规定。

　　【要旨】集体土地上房屋的其他登记。

　　【释义】本条是对集体土地上房屋其他登记类型适用规则的规定。

　　地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等登记类型是《物权法》新创设的几个登记制度。集体土地上房屋登记和国有土地上房屋登记既有差别，也有共同点，本章只是对集体土地上房屋登记的特性加以规定。两种登记存在差别的主要根源在于土地性质不同导致的房屋流转政策存在本质区别。就登记类型来说，集体土地上房屋登记类型和国有土地上房屋登记类型的差别主要体现在初始登记、抵押登记、转移登记等登记类型的收件资料、登记程序上，地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等登记类型与国有土地上房屋登记则差别不大。为了避免立法上的冗长、重复和繁琐，本条直接规定办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，不再另外规定，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定，但是这不等于完全套用国有土地上房屋登记规则，“参照适用”不是完全套用，不同的地方还应当考虑到各地实际情况的差异性，“可以参照适用”不等于“必须适用”。

　　1.地役权登记。所谓地役权是指权利人按照约定利用他人不动产，以提高自己不动产的效益的权利。集体土地上房屋地役权登记可以直接适用《办法》第六十三条至第六十六条的规定，这是因为：一是地役权是对所有权人所设定的一种约定义务，不会涉及到房屋所有权、宅基地使用权或集体建设用地使用权的权利归属的变化。二是地役权采用“登记对抗主义”，地役权自合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请登记，未经登记的，不得对抗第三人。

　　2.预告登记是指为确保特定当事人之间的债权顺利实现以及未来物权对第三人的排他效力而提前进行的登记。本质上，“预告登记”是一种特殊的公示方法，而所登记的并不是“物权”，而是买房人根据买卖合同请求交付房屋和移转房屋所有权、或者设立抵押权的债权(请求权)。《办法》第三章第四节对预告登记制度详细加以规定。由于预告登记后权利人将来可以依据预告登记的内容取得相应的房屋权利，义务人应按照预告登记内容履行义务。因此，集体土地上房屋预告登记与国有土地上房屋预告登记提交的资料稍有不同。一般而言，集体土地上房屋所有权预告登记，应该符合所有权登记(比如初始登记或者转移登记等)的条件;集体土地上房屋他项权预告登记，应该符合他项权登记(比如抵押权登记)的条件。权利人申请村民住房所有权预告登记的，还应提交属于村集体经济组织成员的身份证明，以及农村集体经济组织同意预告登记的证明材料。义务人为农村集体经济组织的，预告登记时，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

　　3.更正登记和异议登记。为了防止当事人通过更正登记和异议登记规避国家限制和禁止集体土地上房屋流转的政策，申请人还应提交房屋所在地村集体经济组织的有关证明房屋登记簿记载确有错误的材料。

　　4.其他需要强调的几点。一是集体土地上房屋预告登记、更正登记、异议登记，也遵循“先地后房”原则，确保土地使用权和房屋所有权主体保持一致。地役权登记可以灵活把握，不必拘泥于“先地后房”。二是集体土地上预告登记、更正登记、异议登记、地役权登记应优先适用本章大框架下的规范制度，比如对申请人身份限制、公告程序、村集体经济组织(村民委员会)同意、发挥村民会议或村民代表会议作用等等，只有本章没有规定或框架性制度难以适用的，方才参照适用国有土地范围内的登记制度。