房屋登记办法释义　第七十六条

　　第七十六条 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。

　　【要旨】异议登记的申请

　　【释义】申请异议登记的情形和应提交的材料。

　　一、异议登记概述

　　《物权法》第十六条强调：“不‘动产登记簿是物权归属和内容的根据”，《物权法》第一百零六条则规定了不动产的善意取得制度，即便登记存在错误，善意且以合理价格受让的第三人也可以取得不动产物权。这就确立了登记的公信力和善意推定效力，这就是说，法律推定登记簿对不动产物权的归属和内容的记载都是正确的;信赖登记簿进行交易的当事人，法律也推定其是善意的。在进行不动产交易时，相对人只需查阅登记簿的记载，便可以了解并信赖不动产权利的内容和归属，从而进行交易。因此，登记簿的公信力，有效的保护了交易安全，节约了交易成本。

　　但问题在于，在这一过程中，真正权利人的利益可能得不到应有的保护。如前所述，为了保护真正权利人的利益，《物权法》规定了更正登记，允许在登记错误的情况下，登记簿记载的权利人或者利害关系人通过更正登记，更改不动产登记簿的记载，从而维护自己的合法权益;此外，真正的权利人也可以通过诉讼或者仲裁，确认自己的物权以及物权内容，并持生效的判决书、裁决书请求登记机构更正。但是，一方面，就更正登记而言，利害关系人申请更正登记时登记簿记载的权利人往往不会为其出具书面同意，而且考虑到登记机构的审查能力和审查权限，一般的更正登记的条件比较苛刻，申请人可能很难提供证明登记簿记载确有错误的证据材料。此外，更正登记所能够更正的内容也比较狭窄，原则上仅限于登记过程中瑕疵导致的登记错误。另一方面，通过诉讼来确认物权的归属和内容，一个致命的问题就在于诉讼过程旷日持久。在此过程中，登记簿记载的权利人可能对讼争的房屋进行处分，从而即便原告的诉讼请求成立，法院也可能因第三人善意取得而无法判决其获得产权。例如，某乙的房屋登记在某甲的名下，现某乙要求某甲书面同意更正，而某甲拒绝;某乙向法院提起诉讼。在此过程中，如果某甲将该房屋以市场价格卖给某丙并办理了转移登记，在此情况下，法律推定某丙是善意的，如果某乙不能证明某丙明知该房屋是自己的(在实践中很难证明)，某丙就依善意取得制度取得了房屋的所有权。即便最终法院认定该房屋原先是属于某乙的，法院也只能要求某甲赔偿某乙的损失，而不能将房屋判给某乙。

　　这就需要通过异议登记制度，来阻断登记的公信力，避免登记簿记载的权利人滥用登记的公信力，损害真正权利人的利益。异议登记的特点在于：异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。当事人申请异议登记，主要目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收取更多的证据，提供一种临时的保障。例如，前例中，如果某乙在该房屋设立了异议登记，则某丙就被认为是恶意的，不能善意取得该房屋。最终法院判决某乙胜诉，就可以直接判决该房屋所有权归某乙。某乙则可以直接持法院判决书申请更正登记。可见，异议登记的功能，一方面在于其保护了真正权利人的利益，避免第三人善意取得存在错误登记的不动产权利;另一方面，也在于其发挥了一种警示作用。这就是说，在发生异议登记的情况下，表明有人对登记权利的归属或者内容产生了争议，但是由于利害关系人没有提出足够的证据或者登记权利人拒绝更正，因而不能通过更正程序及时解决争议。为了防止登记权利人处分财产，有必要通过异议登记使第三人了解登记权利归属和内容可能存在瑕疵。如果第三人罔故异议登记的警示仍然进行交易，因登记的善意推定效力已不存在，其将无法主张善意取得。正是从这个意义上，有学者认为，异议登记有阻断不动产登记公信力和推定力的作用。

　　因此，对于既有物权所为之异议登记，有阻却公信力之效力。而所谓异议登记就是在登记的权利关系和真实的权利关系出现不一致但又无法立即更正时，通过将真正权利人的异议予以即时登记，从而阻止和击破登记记载的公信力，以保护真正的权利人的利益。

　　在《物权法》制订过程中，关于是否设立异议登记存在不同看法。一种观点认为，异议登记为不动产交易设置了不当的限制，影响了产权的流转。尤其是，异议登记的功能可以为保全措施所替代。另一种观点认为，异议登记确实是为产权人设定了障碍，但是，异议登记可以以较少的成本防止产权纠纷，保护真正权利人的权利。异议登记也需要具备必要的条件，而不是任何主张都可以导致异议登记。最终，《物权法》第十九条第二款对异议登记进行了规定，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”《办法》则对异议登记的程序进行了进一步具体规定。

　　二、异议登记的申请

　　依据《物权法》第十九条，异议登记应当依申请进行。关于异议登记的申请，重点需要把握以下问题：

　　1.申请人

　　依据《办法》本条的规定，异议登记的申请人是利害关系人。与更正登记相比，显然其排除了登记簿记载的权利人申请异议登记的可能性。

　　在《办法》起草过程中，异议登记的申请人究竟应当限于利害关系人还是还包括登记簿记载的权利人，存在较大争议。一种观点认为，异议登记的申请人应当限于利害关系人。异议登记的目的在于保护真正权利人的利益，如果其已经是登记簿上记载的权利人，其房屋权利已经受到了登记公信力的保护。而异议登记的效力在于打破登记簿的公信力，因此，登记簿记载的权利人不会也没有必要申请异议登记来否认自己的权利。另一种观点认为，权利人固然不会也不应就权利归属表示异议，但在权利内容记载错误且无法更正的情况下，也不妨申请异议登记。从《物权法》第十九条第二款的表述来看，其认为异议登记的申请人为利害关系人。《办法》也采用了《物权法》的表述。

　　我们认为，从异议登记制度的设立目的来看，是为了保护真正权利人的利益。因此，通常情况下，登记簿记载的权利人不会对登记簿记载的权利归属状况提出异议。即便其有不同认识，也完全可以由其告知真正的权利人并出具书面同意，而直接进行更正登记;即使因真正的权利人无法提供证明登记错误的证据材料导致登记机构不予更正登记，其也完全可以限制自己的处分行为，来避免登记簿公信力损害真正权利人的利益。

　　但是，如我们在更正登记中指出的，登记簿记载的权利人可以就权利状况中权利内容记载错误的情形申请更正登记，如抵押权人就抵押权担保的主债权范围、地役权人就利用方式或者利用范 围等申请更正。如果其申请未被登记机构接受，登记簿记载的权利人就有必要通过异议登记来保护自己的权利。例如，抵押权担保的主债权数额本为1亿元，而误登记为1000万元。在此情况下，如果抵押人在该房屋上设定了第二顺位抵押权，基于其善意， 第二顺位抵押权人就1000万元之外的抵押物价值享有优先受偿 权。为了保护自己优先受偿的范围，抵押权人可以申请异议登记。 再如，抵押权担保的主债权数额本为1000万元，而误登记为1亿 元。如果不能及时更正，作为抵押人的所有权人也有必要申请异 议登记。否则，如果债权人转让了主债权，抵押权也一并转让;受 让人可以基于善意按照1亿元向其主张抵押权。

　　因此，在登记实践中，对《物权法》第十九条第二款所称的利害关系人应当做广义理解，凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记，或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人，均属于这里所说的利害关系人。换言之，这里的利害关系人既包括了对权利归属和内容提出异议的登记簿记载的权利人之外的利害关系人，也应当包括认为登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的登记簿记载的权利人。后一情形下，登记簿记载的权利人实际上是就未记载在自己名下的权利提出异议，也不妨认为是利害关系人。

　　需要指出的是，登记簿记载的权利人可以对错误记载在自己房屋上的查封登记、异议登记等其他事项申请更正登记，但不能对此申请异议登记。主要原因在于，查封、异议等都属于限制处分的情形;其申请人不能据此处分房屋权利，也不存在善意取得的可能性，故而没有必要通过异议登记来击破登记的公信力。

　　2.前置条件

　　《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”可见，其将“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正”作为异议登记的前置条件。

　　对于异议登记是否应当以更正登记未获同意为前提，对此存在争议。，赞成说认为，从我国《物权法》的规定来看，只有在更正登记没有获得同意之后利害关系人才能申请异议登记。反对说认为，有利害关系的当事人可以直接申请进行异议登记，而无需在进行更正登记而未获权利人同意之后再申请异议登记。“异议登记实际上是一种暂时的保全登记，可以作为更正登记的前置辅助手段。”折中说认为，为了节约登记资源，异议登记以不能办理更正登记为前提。在办理异议登记之前，利害关系人必须首先提出更正登记，只有在权利人不同意或者登记机构拒绝更正的情况下，更正登记申请人才可以提出异议登记。换言之，如果利害关系人确实发现了登记存在错误，其首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题，而不必要通过异议登记来提出异议。只是在无法进行更正登记的情况下才能提出异议登记，因为异议登记的目的最终还是为了办理更正登记。如果能够直接办理更正登记，自然就没有必要申请异议登记。

　　3.申请内容

　　如前所述，登记簿记载的权利人提出异议登记时，其内容或者异议事项应当限于登记簿记载的权利内容的情形;对于登记簿上的其他事项，也不能申请异议登记。

　　而登记簿记载的权利人之外的利害关系人，其申请异议登记的内容，应当限于权利归属和内容，而不能包含自然状况。这是因为，异议登记的目的旨在打破登记的公信力，避免房屋权利为第三人善意取得。而这一公信力来自于登记的权利推定效力，即《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此，异议登记应当限于房屋权利的归属和内容。登记簿对房屋基本状况的记载，包括房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、土地使用年限、房地产平面图等，固然有其节约交易成本等意义，但其并不涉及权利状况，其正确与否，并不影响对交易相对人的善恶意的判断并进而影响善意取得的构成。

　　至于登记簿上的其他事项记载错误的，例如房屋买受人认为 房屋上的查封登记系登记机构笔误，该房屋并未被法院查封，利害关系人可以请求更正但不能请求异议，因其系限制处分的情形;其申请人不能据此处分房屋权利，也不存在善意取得的可能性，故而没有必要通过异议登记来击破登记的公信力。