80后购房要提前做功课 但未到出手时

在连续的政策组合拳重击之下,房地产市场的变化正进入第二阶段:试探性降价。标志性事件是,5月6日,恒大地产在香港宣布,集团旗下所有产品将全线以8.5折对外销售。这是楼市新政实施以来,第一张被推掉的多米诺骨牌。此前,房地产市场经历了成交量急剧下降的第一阶段。市场普遍的预期是,第三阶段,房地产将迎来价格的全面下挫,从10%-30%不等,直到投资价格向消费价格回归。

　　在这种背景下,据我们了解,具有刚性需求的都市“80后”白领开始“逆用政策”,考虑出手买房。对他们而言,时机、地段、面积等都是难度不小的选择题。投资周刊记者遍访各方专家,希望为这部分人群的购房提供一些参考。需要提醒的是,房价正处于“下降通道”中,目前而言,购房似乎到了只能看不能动的阶段,因此购房需要有耐心,先比较等待,待明朗后再做决定。

　　【案例】

　　前几天,小周走进五羊新城广场附近的一家房产中介,前台齐整整坐了七八个业务员,但没有一个客户。一个电话过来,业务员们手忙脚乱,各自抢着把旁边的分机热线接上,“喂”。

　　对于业务员们来说,在目前冷清的市场行情中,能接到一个潜在客户的电话殊为不易,因此大家都争着第一时间拿起话筒。而对于小周来说,作为一个大学毕业到广州工作近两年的“80后”,“现在看房的时候到了”。

　　小周来自江西,在一家事业单位工作。他知道,像他这样来自外省但准备在广州扎根的“80后”为数不少,他们大多面临置业成家的压力,而他仅仅是数以百万计的同龄众生中的一员。随着年龄增长,年近花甲的父母也希望小周早点买下房子,成家立业,“看看你,每月租房就要交1000元,还不如早点买套房子供着”。

　　“买房可是一道道选择题”,小周告诉记者,他理解父母的焦急,但目前买房要考虑的因素太多:一手房还是二手房,市区或是远郊,面积多大,带学位与否,等等,“这些指标虽不能面面俱到,但还是希望兼顾大多数吧”。

　　如果买房只是这些“硬指标”还好一些,令小周倍感头疼的是,还要考虑女友工作地点这一“软指标”。由于他的工作在市区而女友在郊区,房子买得离他近点还是离女友近点,小周也犯了迷糊。

　　好在房产新政后,房价再没有像前两年那样飙升,有些楼盘价格还暗暗松动,这多少缓解了小周的压力。“慢慢看吧,遇着合适的就买”,小周带着一堆的考量“指标”,又走进珠江新城的“满堂红”。

　　【策略】

　　“80后”买房,巧做选择题

　　郊区一手房VS市区二手房

　　目前,随着市区可用土地资源的日益减少,城市开始“摊大饼”式地向郊区扩张,房产商开发的新楼盘也更多地流向郊区,市区即便有新楼盘,也往往意味着“天价”开盘。

　　据了解,目前,珠江新城西区的“名悦”每平方米售价已在25000元之上,而且均为四室两厅以上的大户型,一套房子下来已是四五百万元的售价,其它市区楼盘的“身价”也普遍不低。小周表示,一般“80后”肯定不会考虑买市区一手房,“谁买得起呀”。

　　对于普通消费者来说,一手房与二手房的差异往往意味着在郊区与市区之间进行选择。某房产中介公司的杨小姐向记者介绍说,不同层次的消费群体对房子的消费需求也不同,“80后”在对一手房或二手房的选择上,也存在着一定的分歧,市区二手房配套相对完善、交通便利,但郊区一手房则以房子新、价格实惠、环境好取胜,“比如地处金沙洲的糖果社区,现在已经开始搞‘N+1’多送一个房间的活动,这对刚起步的年轻人来说很实惠”。

　　相比起来,二手房不仅不搞促销,而且比一手房还需额外交纳一些费用,比如房屋售价1.2%的按揭服务费、0.5%-2.5%的中介费,还有1.5%的契税等,这些费用往往达好几万元,在一定程度上拉近了二手房与一手房的差价。

　　除价格之外,上下班的时间成本是购房者较为关心的。如今,由郊区到市区的时间成本正变得越来越昂贵,假设每天需要2小时花在交通上,那么1个月即有44小时(按22个工作日计算)、1年即有528小时(约合22天)的交通成本。

　　这个成本代价让小周觉得有点大,他表示目前尚未决定是买郊区的一手房还是市区的二手房,“但郊区楼盘将来会开通地铁也可以考虑”。

　　大户型VS小户型

　　由于参加工作时间不长,小周买房时希望能兼顾实用和实惠。由于父母退休以后要来广州一起住,在看房时,小周多留了一个心眼:除了向房屋中介询问可承受的两室的房型外,还打听“小三房”的价格如何。

　　杨小姐表示,目前市面上多存在90平方米以下的两室户型和130平方米以上的三室户型,两室户型容易出租,因而受投资者追捧,三室户型适合居家,因而算是“刚性需求”。而90-110平方米的“小三房”往往被开发商忽略,实际上这种房型有很广的市场。

　　在大户型与小户型之间的选择上,小周觉得如果经济条件允许,肯定想买一个大一点的,“一家人住在一起宽宽松松,私密性也比较好,住着舒服”。但事实上,在一套房子动辄上百万元的情况下,小周并没有太多选择,“小三房”成为他的折衷选择。

　　小周介绍说,以一套房子售价110万元计算,如果首付40万元的话,70万元贷款20年期的话,月供也达到4600多元,“这对于我们小职员来说,经济压力也不小”。

　　业内有关人士认为,有些“80后”通过父母提供的购房首付选择大户型。他们喜欢更安逸稳定一点的生活,希望在父母的帮助下一步到位,这样可以省去很多麻烦。

　　但是有些“80后”则希望通过自身奋斗先购置小户型,这样可以不让父母为自己的购房贷款过多而操心,即便从投资的角度来看,几年后这些小户型或卖或租都十分方便,如果卖掉再换置舒适的大户型,也能从中得到一笔不小的投资收益。

　　带学位VS不带学位

　　“买房大计,十年为本”。对于“80后”来说,买房考虑需要周全一些,除了面积大小、一手二手、交通问题等,房子是否带学位也成为一大考虑因素。

　　记者调查时发现,学位因素导致一些房价高企。同为二手房,但“带名校学位”的价格要比不带的高出1000-3000元/平方米。中原地产的一位工作人员告诉记者,五羊新城华逸景轩有些二手楼盘达19000元/平方米,不低于一些新楼盘的价格,带省级学校学位的因素“功不可没”。

　　据了解,越秀区特别是原东山区一带,被市民视作传统的教育强区,培正小学、署前路小学、育才小学等多所省一级小学都坐落在这一片区,这也导致东山口附近的楼盘价格水涨船高。

　　某地产中介物业顾问陈先生表示,学位因素让一些老城区内相对较旧的楼盘拥有和“新盘”一样的竞争力,“平均而言,有无带名校学位,房价会相差20万元左右”。

　　小周表示,目前“80后”一代在买房后基本上会要小孩,稍过几年小孩又面临升学的问题,而让小孩上一个好点的学校差不多都是家长的期望,“买房时基本上都会问房子带不带学位”,小周说。

　　与小周的想法相左,他的同事小张则表示这一因素并不那么重要。虽然小张所居之处没有“名校”,4岁的女儿也面临升学的问题。但他有他的想法,到名校附近租一套房子,交点借读费让女儿读“名校”,“读书也就几年时间嘛,买房没学位有什么关系呢”。

　　离自己单位近点VS离女友单位近点

　　买房除了林林总总的“硬指标”外,兼顾家庭因素的“软指标”也在小周身上发挥作用。事实上,小周的这一考量在许多“80后”购房者身上都能找到影子,房子离自己单位近点还是离女友单位近点,这是个问题。

　　由于小周和女友的工作一个在市区,一个在番禺,相距10多公里,因此,如果房子买在靠自己单位近点的市区,则意味着女友以后得过“早五晚九”的交通生活,如果买在郊区,其它考量指标又受到很大制约。

　　与以往的就业方式与观念不同,目前“80后”有很大一部分比例夫妻双方的工作单位相距较为遥远,在购房时,侧重哪一边好一些往往成为他们难以平衡的考虑因素。

　　物业顾问陈先生表示,遇到这种情况,可以尽量先考虑稳定的一方,另一方将来可以慢慢“跳”到离家近点的公司。而且,在家庭未来经济状况好一些后,“另一方可以选择购车以车代步”。此外,如果可能,购房尽量离购房者父母或爱人的父母近一些,“这样有利于家庭感情的融洽”。

　　“软指标”因素还包括小区的物业管理、环境规划等。陈先生表示,好的小区物业管理令人放心,小区规划、环境设计、建筑水准等方面能让购房者“买得放心,用着舒心”。

　　专家:购房要坚持“跳一跳够得上”

　　随着年龄的增长及生活的需求,目前,“80后”一族购房已到了爆发期。对于是选择一手房还是二手房,大户型还是小户型,远一些或是近一点,专家们有着不同的看法。

　　物业顾问陈先生表示,在面对购房的许多“选择题”时,“80后”要根据自身的经济状况、房价高低以及思想观念等多方面因素而考虑,其实,“一手房二手房、大户型小户型,无所谓孰好孰坏,只有适宜自己的才是最好的”。

　　而广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,新政出台后对房市的影响一针见血,目前新政对郊区楼盘的影响已经显现,恒大“八五”折已经打响降价的风潮,郊区楼盘抗风险能力太弱,购房者可暂不用考虑。对于“80后”来说,市区二手房或是较优的选择。

　　赵卓文告诉记者,“80后”买房“要有负债意识,要最大限度地使用贷款”,在财力上要坚持“跳一跳够得上”的原则。比如,现在有财力买两居的,就咬咬牙买三居。否则,当购房者财力渐渐大了以后,会觉得以前买的房子太小了。在国内,换房对每个人来说并不是一件轻松的事。

　　【专家建议】

　　选择一种适合你的还款方式

　　对于刚踏足社会不久的“80后”来讲,目前财力应该是处于相对最为薄弱的时候,但是未来的增长空间也是巨大的。专家建议,年轻人做房贷业务的时候可以根据自身的收入增长的特点,来选择一种适合自己的还款方式,并适当地把未来的资金承受能力增加考虑到还款计划中。

　　还款方式有多少种你清楚了吗?其实大部分贷款人都只了解等额本息还款法,其实前市场中有很多银行专门针对新政创新了相关的房贷产品,细心的购房者不难从中发现既适合自己又能省更多钱的还款方式。

　　巧选还贷产品助你省息省心

　　固定利率气球贷目前又重新在市场中出现。“气球贷”是一种采用新还款方式的房贷产品,其利息和部分本金分期偿还,剩余本金到期一次偿还。“通过这个产品,贷款人享受了3年或5年期的贷款利率,但仅承担15年或30年的月供,供房压力自然较小。”业内人士分析认为,由于“气球贷”的期限较短,贷款人可以享受对应的较低贷款利率。“气球贷月供压力小,还贷期限短,适用计划中短期持有房产或房贷的客户。”银行理财师表示。

　　此外,目前还有银行推出了新的住房按揭贷款方式,购房者可以将闲置资金存入还款账户,该笔资金就被视为提前还款金额,用来抵扣贷款计息的本金,而利息将会按照剩余本金计算。这样,由于本金不断减少,从而能够有效节省贷款利息,并缩短还款期限。

　　渣打银行理财师为此给算了一笔账,对于一个现年25岁,工作收入稳定的80后,如果目前准备贷款100万元购买房屋,还款期为30年。一般80后们在购买房屋之后没有什么存款了,但是若每月能节余3000元,作为活期存款放在房屋贷款的还款账户中,30年总利息仅约55万元,相比普通房屋贷款节省近60万元。此外,还款年限仅有22年,相比普通房屋贷款缩短近8年。

　　日后有换房需求,可预留公积金作二套用

　　本次新政规定第二套房贷款首付五成,利率上浮到基准利率1.1倍。因此对于80后来讲,如果未来有换房的需求,第二套房的成本将会很高。但由于广州公积金贷款还没有发生变化,即使首付会改变,利率也比基准利率上浮1.1倍少了不止一半。因此有专家建议,目前由于一套房仍然有利率优惠折扣,因此购房者不妨考虑利用公积金贷款和商业贷款的双重结合。

　　相比5.94%的商贷利率,公积金3.87%的利率水平非常低。据公开数据统计,4月15日以后,在二手房成交量中,公积金贷款比例从原来的15%左右,上升至19.6%左右。特别是第二套房选择贷款的客户,因为1.1倍贷款利率的原因,使用公积金贷款的比例更是高达22%。

　　专家表示,对于有换房需求的白领,可以适当为第二套房作打算,预留部分公积金做换房用。“首套房如果折扣还能申请较多的话,可以多用商业贷款,较低利率的公积金贷款可以留到第二次购房时使用。公积金贷款上限为每笔60万元,且放贷时间较长,如果房价过高,购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。”理财专家表示。