购房者选购期房时须清楚相关的法律

买期房很容易日后引出纠纷。有关专家建议购房者要清楚以下法律问题。

　　一、定金问题。购期房一般要交付定金，对于定金的交付法律是有明文规定的，如开发商提出\"无理\"要求，你可依法拒之，或在事后诉之法院，由法院认定合同无效，让法院帮你把多付的钱要回来。《担保法》第89条规定：\"当事人一方可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。\"由这一法律规定可以看出：第一，定金条款并不具有强制性，它只是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款；第二，应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况；第三，虽然已订立了定金条款，消费者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能没有能力履行合同，就不要交付定金，因为交付定金合同才会生效。

　　二、不可抗力问题。《民法通则》第107条明确规定：\"因为不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任\"。一旦延期交房，开发商多以\"不可抗力\"为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有二条：一是\"人力不可抗拒的自然灾害\"；二是\"施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决\"。从实际发生的商品房买卖纠纷来看，因\"人力不可抗拒的自然灾害\"问题产生的纠纷较少，因\"施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决\"问题产生的纠纷较多。如果施工中遇到的异常困难及重大技术问题，不能及时解决或有其他卖方不能控制的事件等可能存在，购房人可以考虑放弃。

　　三、面积纠纷问题。期房最大的特征是在预售合同订立时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上。这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品房的价格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。为防止花冤枉钱，购房人应在合同中这样明确：\"误差率为±0.5%时，房屋单价不另行结算；误差率低于±0.5%时，合同继续履行，按每建筑平方米据实结算，误差率超过±0.5%时，购房人有权单方解除合同并要求双倍返还定金、追究法律责任\"。

　　四、房屋产权证的发放期限问题。开发商在解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口是有关部门不给办。其实，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴出让金、进度有误等，一旦属于这些情况，购房人就要提高警惕，一方面了解能否解决，一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。